Uma alternativa eficaz e gratuita para garantir receitas
A inadimplência é um problema recorrente em condomínios. Isso porque geralmente a cota condominial é uma das primeiras contas a serem deixadas de lado em tempos de crises econômicas. As ações judiciais por falta de pagamento do condomínio aumentaram 19,3% em março em relação a fevereiro na cidade de São Paulo. Segundo levantamento do Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), foram protocoladas 907 ações do tipo. No entanto, o que poucos sabem é que a cobrança extrajudicial é uma das maneiras mais simples e eficientes de reduzir o problema sem gerar desgastes entre as partes envolvidas.
Quando o morador atrasa o pagamento do condomínio, ele geralmente tem um prazo de 30 dias para quitar essa dívida. Além do saldo devedor, também é necessário pagar uma multa de 2% acrescido de juros de 1% ao mês, além da correção pela inflação do período de pagamento atrasado. Quando vários meses de dívida começam a se acumular é preciso saber lidar com a conta que vai se tornando cada vez maior. É nesse momento que surge a necessidade da cobrança extrajudicial em condomínios.
Como acontece a Cobrança Extrajudicial em Condomínios?
Graças ao Novo Código de Processo Civil em vigor desde 18 de março de 2016, a cobrança extrajudicial é uma maneira mais rápida e amigável de negociar dívidas sem precisar recorrer aos processos judiciais, por permitir que o condomínio, síndico e condôminos devedores entrem em um acordo sem desgastar a relação entre todas as partes envolvidas. Trata-se de um procedimento mais fácil por incentivar que a dívida seja quitada, através de negociações que oferecem ao devedor descontos no valor original da dívida ou parcelamentos atraentes.
Antes de tudo, é importante que o condomínio estabeleça as regras para cobranças extrajudiciais e judiciais no Regulamento Interno, que devem ser aprovadas pela maioria dos moradores. Dessa forma, todos estarão cientes das situações onde os diferentes tipos de cobranças poderão ser aplicadas. Alguns exemplos de situações em que a cobrança extrajudicial pode ser aplicada nos condomínios são: falta de pagamento das taxas condominiais por 3 meses consecutivos (ou mais), recusa no pagamento de multas, danos causados ao condomínio ou aos vizinhos, entre outros.
Na hora de realizar esse tipo de cobrança, síndicos e administradoras precisam tomar alguns cuidados e precauções para que a mesma não se torne coercitiva ou constrangedora (Art. 42 do Código do Consumidor). O recomendado durante a negociação é o uso de serviços de proteção de crédito, protesto de títulos e a possível ação judicial posterior.
O primeiro passo para efetuar a cobrança extrajudicial é enviar uma notificação propondo uma resolução amigável da dívida, sem envolver o judiciário. O condomínio pode fazê-la pela forma de contato que julgar melhor, como carta de cobrança, ligações telefônicas, SMS e comunicado de registro de débito, este último podendo ser enviado por Correios ou por e-mail. Há ainda o Aviso Eletrônico de Débito (AED), do SCPC, que é um e-mail com validade jurídica. É extremamente importante ter certeza de que o condômino devedor foi notificado a respeito da dívida, para evitar que esse fato seja usado se o judicial for acionado futuramente.
Aos síndicos que poderão atuar como mediadores das negociações amigáveis com os condôminos, temos alguns conselhos: seja sempre educado e mantenha o respeito durante as abordagens aos condôminos devedores; prepare-se antes de entrar em contato com o devedor e pense nas possibilidades de negociações; seja claro ao explicar as alternativas; mantenha a calma; ofereça diferentes maneiras de pagamento; por fim, mantenha a discrição e o sigilo sobre os condôminos devedores.
Vantagens
Diante do que foi abordado, percebe-se que a cobrança extrajudicial possibilita acordos mais rápidos e simples com o condômino inadimplente, mitigando os desgastes na convivência. Além disso, o condomínio conta com outras vantagens, tais como a isenção de custo de cobrança (quem paga é o devedor), entrada de receita para o caixa do condomínio, economia de tempo e dinheiro, entre outras.
Tenha sempre em mente que são inúmeros os motivos que levam as famílias a se tornarem inadimplentes e cada caso deve ser tratado individualmente. Manter todos os moradores cientes da importância do cumprimento de suas obrigações, principalmente o pagamento da cota condominial, é o primeiro passo para que problemas e imprevistos sejam evitados. Apesar do momento econômico delicado em função da pandemia enfrentada, mais do que nunca os moradores precisam que o condomínio esteja com suas contas pagas, fornecimentos de água, luz e gás garantidos, funcionários em seus postos e manutenção em dia. Isso porque todos passam mais tempo em seus lares para se manterem protegidos.