Veja a importância da inspeção com engenheiro especializado na entrega do condomínio
Quem é síndico de um prédio novo, recém-entregue, pode achar que a vida vai ser fácil. Mas alguns percalços acabam com o sossego. São os vícios construtivos, nem sempre fáceis de serem identificados por leigos e que devem ser corrigidos pela construtora durante o período de garantia do imóvel.
A norma técnica NBR 5671, da ABNT, define as responsabilidades de cada agente da construção civil. Segundo ela, o proprietário deve fazer a inspeção no momento da passagem de bastão. Legalmente é uma mudança de responsabilidades, sendo importante realizar um check-up para estar ciente do que se está recebendo e ter as condições de segurança que se espera do imóvel.
É usual que o próprio síndico, ou uma comissão de moradores, faça a inspeção das áreas comuns. Porém, o ideal é a contratação de um engenheiro habilitado, pois se a inspeção não for bem feita, o condomínio corre o risco de perder o direito de reclamar de algumas coisas.
Há os vícios aparentes, como um ponto de corrosão ou uma fissura, que uma pessoa detalhista consegue identificar, mas os ocultos só serão percebidos por um técnico, e somente este saberá a gravidade e os riscos futuros desse problema. Além das manifestações patológicas, é possível, por exemplo, que o prédio não tenha condições de acessibilidade, podendo o condomínio ser processado por não atender as normas.
Prazo de Garantia
Uma dúvida muito comum entre síndicos e condôminos diz respeito ao prazo de garantia de uma edificação. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a garantia é de cinco anos. No entanto, segundo especialistas, se o prédio foi construído depois de 2013 ele se enquadra na Norma de Desempenho (NBR 15575), que determina prazos de garantia diversos para cada componente da construção. Vale destacar que o que vale é a data de aprovação de projeto na Prefeitura – portanto, projetos aprovados após 2013 se enquadram na regulamentação.
No entanto, para ter as garantias pré-determinadas, o síndico deve seguir a norma NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos), juntamente com o Manual do Síndico entregue pela construtora. O desconhecimento dessas exigências, portanto, pode prejudicar o condomínio. A manutenção deve começar na implantação do condomínio, e não após os cinco anos de garantia da construtora. Assim a edificação não corre o risco da perda da garantia e aumenta a vida útil do imóvel e sua valorização.
Veja a seguir os sistemas e subsistemas da edificação que mais apresentam reclamações nos primeiros anos da entrega do condomínio:
- Vazamentos diversos (impermeabilização);
- Trincas e fissuras (alvenaria e acabamentos);
- Entupimento ou odores de esgoto dentro das unidades (instalações hidráulicas);
- Variação de vazão e pressão nas unidades (instalações hidráulicas);
- Queima excessiva de lâmpadas (instalações elétricas);
- Ruído de impacto de piso e escoamento de água (acústica).
Engenheiros orientam que o síndico ou morador, ao detectar quaisquer problemas nas áreas comuns e privativas, deve acionar a assistência técnica da construtora descrevendo a situação para que seja agendada uma vistoria e proposta a solução do caso, se a reclamação for procedente.
Perda da Garantia
A alteração na unidade privativa, como demolição, mudanças de layout, trocas de revestimentos, alterações de pontos hidráulicos, podem gerar uma não conformidade e até perda da garantia. Para as áreas comuns, a perda da garantia poderá ocorrer se for detectado ausência de manutenções, uso e operações conforme determinado no Manual do Síndico e manuais dos fabricantes de cada componente.
Veja os cuidados que os síndicos devem tomar para evitar a perda da garantia:
- Impermeabilização: fazer inspeções periódicas, não executar furos nos locais determinados como áreas impermeáveis, fazer inspeção visual conforme determinado pela construtora. Exemplo: para as lajes de cobertura, recomenda-se que as juntas de movimentação sejam recuperadas quando necessário e as lajes limpas, evitando a formação de fungos (vegetação) que prejudicam a vida útil da sua impermeabilização;
- Alvenaria e revestimentos: fazer a pintura periódica conforme recomendado no Manual do Síndico, com tratamentos superficiais. Para os revestimentos é necessário manter o rejunte sem falhas. Revestimentos da fachada: recomenda-se verificar os revestimentos e acabamentos externos, fazer inspeção a cada três anos e lavagem conforme determinado no Manual do Síndico, para aumentar a vida útil e o desempenho da edificação;
- Instalação hidráulica: recomenda-se que os ralos, sifões e arejadores sejam limpos com frequência e a troca das “borrachinhas” quando necessário, para evitar desperdício de água. Verificar com frequência as válvulas redutoras de pressão e, caso perceba qualquer irregularidade, acionar a empresa contratada para manutenção preventiva. Limpeza de tubulações de águas pluviais para evitar entupimento da rede ou acúmulo de resíduos no decorrer dos anos, prejudicando a vazão do escoamento de água. A manutenção nas instalações hidráulicas evita vazamentos e desgastes precoces;
- Instalação elétrica: recomenda-se reaperto dos disjuntores com equipe especializada e verificação de aquecimento nas fiações ou disjuntores. A ausência de manutenção pode ocasionar curto-circuito, sobrecargas, consumo de energia e até incêndios.
Todas as manutenções preventivas devem ser registradas, comprovando que foram realizadas na periodicidade recomendada pela construtora e pelos fabricantes de cada componente da edificação. São indicados também: controle no livro de registros com páginas numeradas, em planilhas eletrônicas e também com fotografias.