Confira o que muda nas cobranças com a aprovação da Lei 13.160
Está sendo demasiadamente noticiado pela imprensa, a aprovação da lei que permite o protesto dos boletos de cobrança de taxas condominiais, já sancionada pelo governador do Estado de São Paulo – José Serra.
O que vem sendo escrito pela imprensa, é que, com o receio de “sujarem” seus nomes, muitos condôminos correrão para pagar as taxas condominiais em atraso. E, os que pagam em dia, cuidariam para não deixar passar a data de vencimento.
O que chamam de “sujar” o nome, significa que, quando as pessoas forem fazer alguma compra a prazo, por exemplo, ou vender imóveis, ao tirarem as certidões de praxe, aparecerá, nas certidões dos distribuidores dos cartórios de protestos, o protesto do boleto de taxas condominiais vencidas e não pagas.
Mas com a prática habitual, isso já vinha acontecendo: os síndicos dos condomínios outorgam procuração ao advogado, que propõe a ação de cobrança de despesas condominiais. Assim, os condôminos inadimplentes, ao precisarem fazer a sua ficha cadastral, terão seu nome também “sujo”, porque nas certidões dos distribuidores forenses, aparecerá a existência de ação judicial contra eles.
O que muda? Infelizmente nada. Salvo para os cartórios de protestos, que terão seus rendimentos aumentados substancialmente.
Precisaríamos, isto sim, de uma alteração no Código de Processo Civil, artigo 585, para o fim de ser incluído, dentre os títulos executivos extrajudiciais, o boleto de condomínio.
Isto porque, como reza o artigo 580, “A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível, consubstanciada em título executivo”.
Dessa forma, ao invés de se propor à ação de cobrança de despesas condominiais, com procedimento sumário, o condomínio poderia propor diretamente o processo de execução, o que redundaria numa cobrança judicial muitíssimo mais rápida e eficiente, evitando audiências e outros procedimentos judiciais.
E não é só isso. O condomínio, de posse da certidão comprobatória do ajuizamento da execução, poderia fazer a competente averbação no registro de imóveis.
Como o artigo 585 do Código de Processo Civil enumera, dentre os títulos executivos extrajudiciais, “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”, muitas pessoas pensaram que, assim, o título representativo das despesas de condomínio, propiciava ao condomínio, propor o processo de execução para receber o seu crédito.
Mas estavam enganadas, pois se refere apenas à execução para cobrança de aluguéis e encargos, ou seja, na hipótese de locação de imóvel.
A concluir-se que é louvável a iniciativa da deputada do PSDB, ao propor o mencionado projeto, mas a nosso ver, não é a solução adequada.
Por Daphnis C. de Lauro, advogado formado pela
Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie
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PARECER DO SECOVI-SP
A nova lei vem ao encontro do que há tempos pleiteava o Secovi/SP – Sindicato da Habitação, como um caminho a mais para o controle da inadimplência.
Tire suas dúvidas:
– O protesto tem de ocorrer através de instituição bancária?
Não. O síndico ou o administrador também pode apresentar em cartório requerimento, por escrito, devidamente assinado pelo representante do condomínio, com a finalidade de protesto.
– Quais os documentos necessários para consumar o protesto?
Como a lei é recente, o mais provável é que, dentro em breve, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo trace os detalhes para a consumação do protesto dos créditos do condomínio. Mas, a despeito disto, é possível ter um comparativo com o que se passa no Estado do Rio de Janeiro. Sobre o assunto decidiu a Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro no Processo nº 2006.061.002511-0, que a relação de documentos é a seguinte:
a) Cópia da Convenção de Condomínio;
b) Copia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);
c) Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;
d) Cópia da ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido;
e) Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.
– O protesto pode ocorrer imediatamente ao vencimento?
Sim. Decorrida a data de vencimento, sem o pagamento do rateio, o devedor do condomínio se sujeita não somente ao protesto, como também à cobrança judicial. Porém, o Secovi-SP orienta pelo esgotamento da negociação, na tentativa de solução amigável, evitando-se conflitos desnecessários e desgastantes.
– Em nome de quem deve ser gerado o protesto?
Em nome da pessoa que constar no registro de imóveis como titular de direito real sobre a unidade autônoma.