Saiba identificar os casos particulares que não merecem a intervenção do síndico
Problemas e conflitos entre vizinhos nos condomínios são comuns, visto a proximidade dos apartamentos, salas e lojas, além do compartilhamento das áreas de lazer, garagem e demais espaços. Em muitos casos, quando há divergência ou atrito, o síndico é chamado para intervir e resolver a situação. Mas essa atitude é correta?
Muitas vezes o problema se limita a questões particulares envolvendo dois vizinhos, como no caso de uma infiltração de um apartamento para outro, uma polêmica sobre a demarcação de vaga de garagem entre dois confrontantes ou uma reclamação sobre barulho da criança do morador do apartamento de cima, que brinca até tarde.
É preciso entender que essas situações não afetam a coletividade condominial, dispensando a participação do gestor. Isso significa que cabe ao morador que se sente prejudicado tomar as providências necessárias para a resolução do problema.
Síndico Não Deve Agir como um Advogado Particular!
Nos termos do Código Civil, não compete ao condomínio agir em defesa de determinado problema que se limita à discussão pontual, que não envolva as áreas comuns ou afronta aos direitos coletivos. Certamente a Convenção do condomínio, assim como a Lei, proíbe condutas antissociais, como fazer ruídos em excesso, atrapalhar o acesso às áreas de manobras dos automóveis e utilizar sua unidade de maneira nociva aos demais moradores.
Entretanto, o descumprimento da Convenção não atrai a responsabilidade do condomínio, representado pelo síndico, e não o obriga a agir ou tomar providências jurídicas. Este deve apenas orientar o reclamante a procurar um advogado especializado para defender seus interesses.
É preciso deixar claro que o síndico não pode ser confundido como um porta-voz ou empregado pessoal, incomodado constantemente pela falta de iniciativa do reclamante em uma situação que só atinge ele mesmo. Este tem todas as condições de agir por conta própria ou de contratar um advogado para tomar as medidas jurídicas sobre o direito que entender ter sido violado — ou ainda de ficar inerte e assumir as consequências, como a perda do seu direito em decorrência da prescrição. Empurrar o problema para outro resolver consiste, em alguns casos, em esperteza ou malícia em transferir para síndico ou condomínio um transtorno que não é dele.
É ilógico, portanto, tentar impor ao condomínio a obrigação de arcar com gastos com advogado, honorários periciais e custas processuais em demandas que dizem respeito a um ou outro morador isoladamente, sendo que eventual perda do processo acarretará prejuízo com honorários sucumbenciais para todos os condôminos, inclusive àqueles que não têm qualquer relação com o problema.
Por fim, somente na discussão que afeta vários condôminos, ou seja, que possui relevância coletiva, cabe ao síndico intermediar ou solucionar, seja de forma administrativa ou judicial, não sendo permitida a omissão quando esta representar efetivo prejuízo.