Entenda quando a responsabilidade é do condômino ou do condomínio
O assunto é rotineiro e causa vários dissabores na vida condominial, especialmente nos imóveis mais antigos. No entanto, a responsabilidade depende da causa (origem) do vazamento. Em regra geral, entende-se que todo vazamento existente em redes verticais (colunas) são de responsabilidade do condomínio, já àqueles existentes em redes horizontais são de responsabilidades dos proprietários das unidades autônomas.
Porém, a situação é mutável, especialmente quando estamos diante de unidades que sofreram modificações (reformas) e nos imóveis novos em que está vigente o prazo de garantia da construtora. Dessa forma, sempre que for constatado qualquer vazamento, é aconselhável que o síndico ou o representante do condomínio seja comunicado. Além disso, é prudente que o lesado faça o registro de imagens (fotos e filmagens) para resguardo de direitos futuros.
Quando o imóvel estiver na garantia, a construtora deverá ser comunicada imediatamente. Porém, o reparo efetivo, salvo casos de emergência ou urgência, deverá ocorrer após todos os interessados (vizinhos, construtora, síndico, etc.) e possíveis responsáveis terem ciência do ocorrido. Feito o reparo, todos os testes deverão ser realizados preferencialmente na presença das pessoas vitimadas pelo evento danoso.
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal):
Rede vertical (coluna)
Conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do condomínio, inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.
Rede horizontal (ramais)
- A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos ocorridos;
- Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos;
- Síndico não tem autoridade legal para interferir em problemas entre vizinhos, causados por vazamentos na rede horizontal.
Como proceder
Quando os problemas de encanamento refletem na unidade do andar de baixo, surgem as dificuldades na hora de providenciar os reparos e, logicamente, de pagar a conta. Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável.
Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema. Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Pode-se obter liminar para efetuar os reparos, além de possível indenização.
Nesses casos que vão para a Justiça, normalmente se solicita a presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do apartamento de cima. Comprovado o fato, dificilmente o juiz se pronunciará contrário à indenização.