A conscientização pode sinalizar o melhor caminho
Em todo Brasil cresce o número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio, por consequência de perda do poder aquisitivo da população, aumento do desemprego e o longo desaquecimento da economia. No entanto, as contas do condomínio não param de subir e o argumento macroeconômico não pode servir de justificativa em um cenário que pode comprometer a saúde financeira do condomínio.
O caminho tomado por muitos é a venda da dívida para empresas especializadas, como uma forma de se livrar dos prejuízos da inadimplência.
Avaliando os processos judiciais e o custo da inadimplência, empresas especializadas passaram a fazer propostas aos condomínios para comprar sua carteira de débitos com deságio, pagando à vista o valor da inadimplência (como fazem com bancos e operadoras financeiras). A proposta precisa passar pela assembleia do condomínio para a assinatura de contrato com a empresa – transferindo a ela todas as despesas e ônus relativos ao acompanhamento dos processos, mesmo os judiciais.
De fato, é um caminho quando a gestão acompanha a ampliação da inadimplência, pressão por melhores serviços, baixa liquidez e fechamento mensal sempre deficitário. São opções necessárias, em casos mais acentuados de inadimplência no condomínio, principalmente quando o canal de negociação já está desgastado. O comprador da dívida conta com um cenário jurídico muito favorável, que pode até levar ao despejo, em casos mais complexos – ação muito complicada de ser realizada quando o síndico é o próprio vizinho ou a gestão é muito próxima ao inadimplente. No entanto, mais de 90% dos casos se resolvem via acordo, visto que o terceiro que faz a cobrança já tem experiência e sabe conduzir melhor a negociação – explicitando com maior clareza e autoridade andamentos e riscos do processo judicial.
É importante, ao condomínio, ter claro que a cessão do crédito (venda da dívida) é a inclusão de um terceiro, uma pessoa jurídica, com objetivos de recuperação de dívidas, significando novos custos. De fato, na prática, o condomínio recebe apenas parte do que teria direito, abrindo mão para que esta outra empresa seja remunerada.
Especialistas apontam que o melhor caminho é negociar e identificar realmente se a inadimplência recorrente compensa trazer uma garantidora – como são identificadas as empresas do setor – para o negócio. A conscientização e um real mapeamento da dívida acumulada e recorrente podem dar uma sinalização de caminhos.
Depois de testar todos os meios menos agressivos, vender a carteira pode ser considerada uma boa opção. Neste caso, buscar uma empresa já recomendada por outros condomínios, pelo menos três, seria o melhor caminho. Como dizem especialistas, é uma área que se precisa ser certeiro: uma escolha errada amplia o problema do condomínio. Não é raro gestores admitindo que a garantidora provocou desgastes desnecessários, com cobrança equivocada, falha na correção, ajuizando ações sem o prazo correto ou falta de habilidade para lidar com os condôminos.
Para não ampliar o problema, é necessário que tudo seja feito em comum acordo aprovado em assembleia e que o regulamento do condomínio esteja sempre bem claro. É bom lembrar que o condômino fica após a saída de um terceiro, de um prestador de serviços, valendo sempre reforçar que a busca do acordo e a pacificação sejam prioridade na relação.