Como lidar com créditos oriundos de ações contra concessionárias ou outras devoluções
Os créditos oriundos de valores auferidos com ações judiciais, sejam estes de ações vícios de construção ou de ações contra concessionárias, geralmente têm o caminho natural de integrar o caixa condominial. No entanto, quando os valores são representativos, surgem dúvidas e muitas vezes conflitos de concepção do que se deve fazer com o dinheiro. A vontade coletiva pode ser outra, como repartir o valor aos condôminos.
Especialistas entendem que o caminho correto seria que o respectivo valor ficasse em caixa e, após deliberação em Assembleia, passasse a integrar conta específica, para que ficasse à disposição de alguma contingência ou obra que se fizesse necessária. As edificações sofrem um desgaste natural em torno de 4% ao ano, segundo a ABNT NBR 14653-1:2001, o que por si só seria motivo para que a quantia ficasse em caixa. As obras necessárias de reparos, em função do desgaste natural trazido pelo tempo, destinariam o dinheiro guardado.
Diz-se ainda que “distribuir valores é inerente a empresas que objetivam o lucro como fim, não devendo ser uma prática comum em condomínios que nem personalidade jurídica possuem. Ou na definição de Nascimento e Franco, possuem personalidade jurídica anômala, uma vez que tem obrigações inerentes a pessoa jurídica, tais como, por exemplo: a capacidade de estar em juízo”.
Como realizar a partilha
Caso a coletividade não entenda que o dinheiro pertence à massa e requeira a sua devolução, alguns passos precisam ser seguidos. O primeiro deles deve ser a deliberação em Assembleia, com o fim específico de definir a destinação do valor auferido com a indenização. Deve-se também verificar se desta devolução não incidirá tributação. Os valores referentes a indenizações são declarados entre os rendimentos isentos/não tributáveis.
Outro ponto a ser observado é quem é o titular da unidade, para receber o dinheiro. A monta deve ser devolvida ao proprietário, ou seja, aquele que tem o direito de propriedade no momento em que o valor passa a integrar o caixa do condomínio, uma vez que se trata de despesa “propter rem”. Alguns condôminos precavidos se reservam, no compromisso de compra e venda, o direito de receber o valor inerente a indenização, uma vez que já sabem da intenção de devolução do valor aos condôminos. Porém, cabe ao edifífio devolver ao proprietário atual, pois o condomínio não tem o dever de saber o que foi ajustado entre as partes na compra e venda do bem, salvo se o direito estiver constando da sua matrícula. Neste caso, caberá ao proprietário atual da unidade, e não ao condomínio, o trâmite administrativo com a devolução do valor ao antigo dono.
A devolução requer cautela ao prédio, uma vez que o titular da unidade na matrícula pode ter negociado o imóvel e, nesse caso, o compromissário comprador teria o direito de receber o valor. O dinheiro, então, deve ser devolvido para esse segundo, desde que o condomínio tenha ciência da negociação da unidade.
Por precaução, o condomínio que optar em devolver o dinheiro auferido por ação, deverá também notificar todos os proprietários constantes da matrícula informando sobre a decisão, bem como notificar os adquirentes que não constam nela, nos casos em que tem ciência da negociação da unidade. Nos casos de duas pessoas pleitearem pelo valor, o prédio não deve distribuir o dinheiro. Se o impasse não for resolvido a monta deve ser consignada em juízo.
O condomínio pode se deparar ainda com os antigos proprietários que almejam a monta, mesmo sem direito. Para estes, pode-se exemplificar assim: da mesma forma que uma previsão orçamentária que precisou de uma chamada extra não recairá ao antigo dono que tenha vendido o bem no momento da mesma, tão pouco recairia ao antigo proprietário o valor inerente a rescisão de funcionário antigo de sua época. Assim, a monta a ser distribuída pertence ao proprietário atual, que possui direito sobre a coisa (usar, fruir, dispor).
Portanto, por motivos sólidos e para que se evitem adversidades que podem ensejar responsabilidade do condomínio e seu gestor, como as relatadas acima, o melhor caminho ainda é que os valores integrem o caixa do condomínio!