Tire as principais dúvidas sobre as verdadeiras atribuições do síndico no condomínio
Conforme disposições do Código Civil, o síndico é eleito pela assembleia geral e deve, em sua gestão, zelar pelo patrimônio e defender os interesses e direitos do condomínio e dos moradores. Isso significa que o síndico representa, de todas as maneiras, o condomínio. Ou seja, diante de qualquer processo (judicial ou não), ele é o representante dos interesses dos moradores.
Diante de tanta responsabilidade, é normal confundir até onde vai o papel do síndico. Quais os limites de seus poderes? O que não é dever do gestor? Quais os atributos necessários para elegê-lo? Confira agora grandes mitos e verdades que rodeiam as verdadeiras funções de um síndico no condomínio!
- O síndico pode realizar obras no condomínio sem análise e aprovação em assembleia
Meia verdade. Quando a omissão pode causar um dano irreversível, o gestor pode e deve adotar uma medida para fazer cessar o perigo. Ou seja, as obras emergenciais e obras necessárias podem ser executadas sem que haja análise e aprovação prévias dos condôminos. São exemplos: reparos elétricos, conserto de telhado, impermeabilização em caso de infiltrações, etc.
O síndico contrata rapidamente um prestador de serviços para executar a obra necessária e urgente, a fim de minimizar os riscos e prejuízos. Apesar de não precisar de autorização, posteriormente é preciso convocar uma assembleia para apresentar aos moradores o problema e as ações que levaram à sua solução.
Já quando se trata de obras maiores, mais complexas e de valores mais altos, é necessária uma aprovação prévia em assembleia pelos condôminos (moradores).
Confira os 3 tipos de obra no condomínio:
- Obras voluptuárias: são as obras de mero deleite ou recreio. Elas não aumentam o uso habitual do bem, mas podem torná-lo mais agradável, ou seja, de elevado valor. Devem ser aprovadas pelo voto de dois terços do número total de condôminos do condomínio;
- Obras úteis: obras que aumentam ou facilitam o uso do bem. O quórum mínimo para sua aprovação é a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos;
- Obras necessárias: obras que têm por finalidade “conservar o bem ou evitar que se deteriore”. O quórum mínimo para aprovar obras necessárias no condomínio é a maioria dos presentes na assembleia (50% + 1). Caso a obra seja urgente e não traga despesa excessiva, ela não precisa de aprovação em assembleia.
- O síndico precisa residir no condomínio em que trabalha
Mito. Ele pode ser tanto um morador quanto um síndico profissional especializado nessa atividade. Contudo, é importante consultar a Convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.
De qualquer forma, o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.
- O síndico pode entrar nos apartamentos dos moradores sem autorização
Mito. O síndico nunca deve invadir a privacidade dos condôminos, mesmo que tenha relações de amizade com eles. Isso significa que ele só pode entrar nos apartamentos com a autorização do morador.
- O síndico pode proibir a entrada de visitantes no condomínio
Mito. O síndico não pode proibir visitas de parentes, amigos, diaristas ou outros. Também não pode impedir mudanças e nem a entrada e saída de moradores.
Apesar do condomínio alegar que as normas devem ser cumpridas, ainda assim os direitos do inquilino não podem ser limitados pela Convenção ou Regimento Interno do Condomínio. Ou seja, mesmo que o síndico tenha autonomia para manter o controle do edifício, ele não pode limitar o uso da propriedade privada sem um motivo justo. Ações desse tipo podem fazer com que o condomínio venha a pagar indenização por danos morais.
- O síndico pode cobrar moradores inadimplentes
Verdade. Como administrador do condomínio, o síndico pode cobrar moradores inadimplentes. Porém, nunca deve expor esses condôminos aos outros, mantendo sempre o sigilo e discrição nesse aspecto.
- O síndico pode contratar e gerenciar funcionários
Verdade. O síndico é o responsável por contratar os profissionais necessários para manter o funcionamento de um condomínio, como faxineiros, porteiros, seguranças, jardineiros, zeladores, entre outros. A quantidade de funcionários contratados depende da estrutura e necessidades de cada condomínio.
Ele também é o responsável por selecionar a empresa de administração de condomínios. Além disso, deve realizar os pagamentos de salários e gerenciar o trabalho executado.
- O síndico pode ter salário?
Apesar de suas responsabilidades estarem determinadas pelo Código Civil, não há nenhuma legislação que define ou determina um salário para o síndico. Por isso, a remuneração – ou não – para essa atividade deve estar prevista no Regimento Interno e só poderá entrar em vigor após discussão e aprovação em assembleia geral. Portanto, o condomínio só pode pagar salário ao síndico ou oferecer um abono da taxa condominial após o aval dos condôminos.
Apesar de não ser obrigatório, é muito importante o reconhecimento de quem desempenha o papel do síndico e uma das formas de valorizar essa atividade é concedendo uma remuneração, seja direta ou indireta no caso dos síndicos moradores.
Remuneração direta: também chamada de pró-labore de síndico, é uma compensação financeira que será recebida pelo gestor. Como não há lei que sugira um piso, os valores são estipulados pelo próprio condomínio.
Remuneração indireta: é quando o condomínio opta por isentar a taxa condominial do síndico, sendo que determinados empreendimentos ainda oferecem um desconto total ou parcial no valor mensal da taxa. É importante esclarecer que liberar o síndico do pagamento da taxa de condomínio não inclui outras taxas, como o pagamento do fundo de reserva, taxa extra, etc.