Saiba como agir diante dos vícios ocultos e aparentes em edificações novas
Serviços mal executados, equipamentos e materiais de qualidade inferior à prometida, instalações e acabamentos malfeitos são alguns dos problemas que podem contribuir para que um novo apartamento se transforme em dor de cabeça. Para imóveis novos, o comprador possui direito a um período de garantia da construtora/incorporadora, mas determinar o responsável por essas falhas não é tarefa simples e exige a contratação de especialistas para realização de um laudo técnico.
Segundo o Código Civil, tanto a construtora quanto o incorporador devem responder durante cinco anos sobre os vícios ocultos, ou seja, aqueles que vão surgindo ao longo do tempo, como rachaduras ou defeitos nas instalações hidráulicas. É de obrigação dos mesmos a realização de todos esses reparos e, caso os contratos não sejam cumpridos, o comprador pode, inclusive, pedir judicialmente a devolução do dinheiro pago e indenização pelos danos causados.
O prazo de cinco anos pode ser contado a partir da data da entrega da obra ou da data de expedição do habite-se, o que ocorrer por último. Já o prazo para entrar com uma ação na Justiça para obter ressarcimento por defeitos da obra é de 20 anos de sua constatação, podendo ser ampliado por vontade das partes, mas nunca reduzido.
A recomendação é de que as providências sejam tomadas o quanto antes. Quando os defeitos forem aparentes, faça a reclamação já na entrega do imóvel. Quando ocultos, faça assim que apareçam. Entre os itens que possuem garantia estão: materiais inapropriados ou de qualidade inferior, falta de profundidade nas fundações, insuficiência de ferragens, mistura de outras substâncias ao cimento, cálculos de engenharia errados, tubulações com vazamento, entre outros. Alguns materiais sujeitos ao desgaste normal não se incluem nessa cobertura, mas as tubulações sim.
Atenção às Manutenções Periódicas
Para que a garantia seja atendida e também para estender a vida útil da edificação, é fundamental realizar as manutenções periódicas do imóvel de acordo com as instruções presentes no Manual de Manutenção, sempre com empresas e profissionais legalmente habilitados e registrados no CREA. Se identificado negligência do síndico ou do proprietário no cumprimento desses cuidados, poderá a construtora tentar se eximir da responsabilidade da garantia.
Ademais, é importante saber diferenciar vícios e defeitos. Consideram-se vícios os problemas que tornam o imóvel impróprio para o uso a que se destina. Por isso deve-se conhecer o memorial descritivo, pois nele constará o material usado. Se for diferente do oferecido inicialmente, pode-se considerar vício. Já os defeitos tratam da má aplicação dos materiais na obra ou seu mau uso. Esses equipamentos, como metais, tubulações e outros itens, devem constar nos projetos e nos memoriais descritivos. Tais documentos, além de fornecidos ao condomínio, deverão permanecer nos arquivos do Cartório de Registro de Imóveis competente.
Apesar de todas as precauções, problemas em imóveis novos são comuns. A solução está, então, em comunicar os problemas formalmente à incorporadora ou construtora, através de uma notificação que pode ser dirigida pelo Cartório de Notas, com registro de recebimento e acompanhada dos laudos técnicos com fotos. Se for em nome do condomínio, também é necessário incluir a Ata da Assembleia.