A importância de manter as cotas condominiais em dia
É profundamente difícil o momento que a sociedade mundial atravessa atualmente. Vivenciar uma pandemia mundial que restringiria o acesso da população a bens e serviços e manteria milhões de pessoas em suas respectivas residências, em quarentena, estava muito longe da imaginação de todos. O cenário atual já afeta a maioria dos negócios, sejam grandes e pequenas empresas, trabalhadores comuns ou autônomos. Como consequência, a escassez de receitas e de recursos para as despesas básicas.
Nesse sentido, as receitas e despesas dos condomínios não estão imunes. Cotas condominiais nada mais são que rateios de despesas entre as unidades autônomas. Tendo em vista que a receita dos condomínios para fazer frente às suas despesas advém exclusivamente da contribuição dos condôminos com o adimplemento de suas cotas condominiais, o rateio entre as unidades deve permanecer inalterado.
É importante, então, reforçar para os moradores que as cotas condominiais não são despesas de origem comercial, assim como: aluguel, cartão de crédito, dívidas bancárias entre outras, que dependem apenas de negociação entre as partes. Ao contrário disso, a cota condominial é o simples repasse das despesas originadas pela utilização do imóvel, pelos próprios moradores, o que inclusive deve sofrer grande aumento nesta época em que todos estão em casa, ocasionando maior consumo de água, gás e energia elétrica, além da maior ocorrência de quebras e manutenções de elevadores, bombas, portões e etc., sem contar o salário dos funcionários e demais prestadores de serviço que certamente continuam em plena atividade e atendimento.
Por isso, em que pese a grave crise sanitária vivenciada, o condômino não está desobrigado a pagar sua contribuição perante o condomínio, sob pena de responder pela inadimplência conforme previsão na Convenção do Condomínio, Art. 12 da Lei 4591/64, Art. 1.336, I, do Código Civil e demais dispositivos legais. Considerando que esta modalidade de obrigação provém da existência de um direito real sobre determinada coisa, a ela aderindo, impõe-se ao seu titular (condômino) a responsabilidade pelos encargos condominiais.
A manutenção dos pagamentos das cotas condominiais pelos condôminos trata-se, portanto, de condição de existência do condomínio, sendo o dever do síndico e demais gestores condominiais cumprir e fazer cumprir a Convenção Condominial, nos termos do Art. 1.348 do Código Civil, sob pena de responsabilização pela omissão ao não promover a cobrança dos inadimplentes.
Dessa forma, síndicos, administradores e gestores condominiais devem apenas manter a calma neste momento e aguardar o passar da crise, administrando e avaliando caso a caso, podendo apenas permitir maior prazo no pagamento das contribuições, sem a incidência de acréscimos, desde que o Condomínio possua caixa suficiente para manter o seu funcionamento sem a entrada total da receita ordinária mensal.
Para aqueles condomínios que possuem rateios extras e ou arrecadações de fundos em andamento, sejam os relacionados a obras que porventura tenham sido paralisadas ou adiadas, ou até mesmo as arrecadações fixas destinadas a Fundos de Reserva, Obras, Benfeitorias ou qualquer outra, recomenda-se a suspensão imediata dessas arrecadações extras, até que a situação se normalize, desde que, obviamente, as contas ordinárias do Condomínio estejam equilibradas e exista saldo em caixa.
Não é recomendável a negociação de descontos/isenções dos pagamentos das cotas condominiais pelas unidades sem autorização assemblear, sob pena de sua responsabilização e, ainda, deixar o condomínio sem receita suficiente para cobrir suas despesas. Contudo, o bom senso deve prevalecer sempre. Cada caso deve ser avaliado com certa flexibilidade no que tange ao parcelamento e/ou prorrogação dos débitos, visando atender aquele condômino que realmente não dispõe de recursos para pagamento imediato. De qualquer modo, o síndico deve sempre ter cautela e solicitar apoio de seu departamento jurídico antes de adotar qualquer medida que vá contra as disposições da Convenção do Condomínio.