Quais medidas podem ser tomadas pelo síndico?
Ocorrências no condomínio como o descumprimento frequente do Regulamento Interno, agressões verbais ou físicas contra os vizinhos, uso de drogas, recusas de pagamento de dívidas, depredação de áreas comuns e do patrimônio são transtornos provocados deliberadamente por um determinado perfil de condômino e que fazem muitos síndicos até desistirem de suas funções. Quando isso ocorre, os chamados condôminos antissociais vencem pelo desgaste emocional e o estresse daquele que exerce a função de notificar, multar e repelir o mau comportamento.
O artigo 1.337 do Código Civil tipifica comportamentos que caracterizam esse tipo de condômino e determina punições que podem culminar, inclusive, com a expulsão do infrator por decisão da justiça. Conforme especialistas da área, o condômino antissocial infringe as regras e deveres repetidamente, costuma ser agressivo, gera riscos e promove eventos que causam transtornos ao coletivo. Os casos extremos envolvem comércio de drogas, atos violentos ou libidinosos em áreas comuns e festas que causam perturbação generalizada.
As penalidades previstas no mesmo artigo vão da aplicação de multa equivalente a 5 cotas condominiais até os casos mais graves — como a prática de crimes ou perturbações extremas — em que são cobradas 10 cotas, com a possibilidade de se impor a limitação de convívio com os demais. Tais casos extremos, de afastamento do convívio, são decididos na Justiça. Antes disso, o síndico tem a prerrogativa de aplicar a punição de 5 cotas condominiais e de convocar assembleia, na qual um quórum de três quartos dos condôminos pode aprovar a aplicação de até 10 contribuições. Sem efeito, a aplicação das multas evolui para o ingresso do condomínio na Justiça, pela exclusão do condômino do convívio dos demais. Nesse caso, todas as suas prerrogativas como proprietário do imóvel se mantêm, exceto a presença dele no condomínio e sua entrada na unidade.
Boas práticas que ajudam a enfrentar a situação
Lidar com embates duradouros provoca desgaste psicológico e tumultua a vida dos condôminos. Entretanto, algumas práticas podem ajudar os síndicos a enfrentarem o problema. São elas:
● Ao assumir a função, todo síndico deve conhecer o histórico do condomínio, as decisões já tomadas em assembleias passadas e a situação financeira com histórico de dívidas. Comumente os antissociais já têm algum tipo de registro;
● É recomendável gerar um diário ou dossiê com o registro das ocorrências que transgridam ao Regimento e à Lei. Relatos, documentos, boletins de ocorrência, imagens de câmeras, vídeos e mensagens trocadas devem ser guardados, para serem utilizados no reforço a provas para a Justiça. Tudo isto protege a integridade do síndico diante de intenções de má-fé por parte dos antissociais;
● O síndico deve chamar a polícia e registrar boletim de ocorrência, sempre que crimes forem cometidos na área do condomínio pelo antissocial. Em paralelo, os registros do condomínio também devem ser atualizados;
● É preciso buscar apoios dos demais moradores, compartilhar sempre que possível as medidas emergenciais tomadas e levar os problemas ocorridos ao conhecimento de todos. O síndico não deve atuar sozinho;
● Conhecer os condôminos e suas opiniões é importante, assim como gerar empatia e estimular a boa vizinhança. Ela irá resultar no engajamento de voluntários para o registro de ocorrências e para dar testemunho em caso de judicialização;
● O comportamento do síndico deve ser exemplar nas interações inevitáveis com os antissociais. Mantenha total controle em suas ações e evite o confronto, por segurança pessoal e integridade. Muitas vezes, o síndico está diante de uma pessoa sem controle emocional;
● É recomendado conversar em áreas comuns, de preferência sob a vigilância das câmeras do imóvel ou de outros recursos permitidos, para inibir situações de agressividade;
● Todas as notificações e multas cabíveis devem ser aplicadas e o tema deve ser levado à assembleia e ao conselho;
● Todas as formas de coalizão são importantes para que o caso não seja um embate apenas entre o síndico e o condômino antissocial. Ex-síndicos, conselheiros e moradores devem ser trazidos ao diálogo para contribuir com a resolução do problema;
● Participar de grupos de Whatsapp como a Rede de Vizinhos da Polícia Militar pode agilizar o atendimento ao condomínio em situações críticas, complementando o chamado ao 190 quando o caso demandar intervenção policial;
● Contratar assessoria Jurídica experiente para esses casos, de preferência, com mais de um advogado para dar apoio jurídico e amparo legal ao síndico, vítima de ameaças e extenuamento psicológico.