Veja os desafios e os perigos resultantes da má administração desses tipos de empreendimento
Em Condomínios formados por vários edifícios, é comum que administração conte com um síndico para cada torre. Apesar da impressão de que cada bloco seja uma edifício distinto, esse tipo de empreendimento compõe um único Condomínio, cuja Convenção determina que seja tudo administrado por apenas um síndico.
Antigamente, Condomínios compostos por vários edifícios eram mal vistos devido muitos conjuntos do BNH terem esse formato. Com tempo a ideia foi superada, substituída pela sensação de comodidade das maiores opções de lazer que os novos empreendimentos trouxeram. Condomínios com várias torres passaram, então, a serem valorizados e cobiçados, com apartamentos de alto luxo que ultrapassam R$ 2 milhões, localizados em pontos nobres do Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte.
Entre suas vantagens, os grandes empreendimentos reduzem o custo do controle da entrada de pessoas, com valores de quota condominiais mais em conta, além de viabilizarem a utilização de quadras, piscinas, churrasqueiras, salões de festas e academias.
Os Prejuízos da Má Administração
Embora as vantagens sejam atraentes, nos conjuntos de edifícios antigos ou com concepção menos complexa é frequente deparar-se com situações irregulares, decorrentes da falta de entendimento das normas e leis que regulam a propriedade condominial. Há Condomínios que contam com um síndico central e mais um gestor para cada bloco, às vezes independentes, o que gera confusão diante das deliberações aprovadas de maneira irregular.
São inúmeras as ações de cobranças que esses Condomínios perdem em juízo, pelo fato da taxa extra ou de outra pretensão carecer de procedimentos que são essenciais para tornar tal pagamento obrigatório. Há, ainda, aqueles que não contribuem financeiramente para as obras e reformas executadas em prol da coletividade, por falta de uma Convenção bem elaborada que poderia ser atualizada a qualquer momento, mas que, por comodismo, permanece inalterada por anos. Geralmente mal redigida e copiada de um modelo ultrapassado, ela não prevê as complexidades de um empreendimento com vários blocos.
Existem os casos em que os moradores instalam muros ou grades divisórias entre os blocos, com a finalidade de “separar” os edifícios para “valorizar” o apartamento ou elevar o seu status. Porém, essa divisão é ilegal, uma vez que impede o livre acesso às áreas de circulação, de lazer e de estacionamento, tidas como comuns e pertencentes a todos os condôminos.
Desde 1964, a Lei nº 4.591 definiu no seu Art. 1º, bem como o Código Civil de 2002, que o Condomínio edilício é indivisível, não podendo alguns proprietários dividirem com grades as áreas comuns que todos possuem o direito de desfrutar igualmente. Ou seja, o terreno onde são construídos os blocos pertence a todos os coproprietários, pois cada unidade possui uma parte das áreas comuns, de acordo com a fração ideal.
Por ser o Condomínio uno e indivisível, a eleição de tantos síndicos quantos forem os blocos será ilegal quando a Convenção de Condomínio determinar a eleição de somente um síndico para representar o conjunto de prédios.
O Condomínio formado por blocos e administrado por mais de um síndico pode enfrentar problemas, como por exemplo:
a) a ilegitimidade do síndico (ou dos síndicos) para representar o Condomínio na defesa de seus interesses;
b) problemas com prestações de contas e fiscais;
c) confusão com prejuízos trabalhistas, já que o empregado de um determinado bloco pode ajuizar reclamatória contra a coletividade;
d) nulidade de assembleias por falha na convocação, destinada a apenas uma parte do Condomínio;
e) nulidade das deliberações por falta de quórum, especialmente quanto a obras, perdendo o Condomínio a condição de exigir o pagamento da quota extra.
É possível alterar a Convenção para que cada edifício tenha sua administração distinta, viabilizando a eleição de vários síndicos e possibilitando votações seguras quanto à realização de obras e reformas, por exemplo. Entretanto, redigi-la pode ser uma tarefa bem trabalhosa e um desafio que poucos se dispõem a realizar. No entanto, os benefícios e a valorização dos apartamentos, quando bem elaborada, compensam o esforço.