Veja a diferença entre atividade comercial de hospedagem e destinação residencial dos Condomínios
Nos dias de hoje, o universo da locação de imóveis conta com cada vez mais recursos. O desenvolvimento das plataformas digitais permitiram um alcance maior para os proprietários, abrindo novas possibilidades de retorno econômico por meio dos alugueis. Todavia, o julgamento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de um caso ocorrido em Porto Alegre trouxe recentemente uma série de dúvidas para os locadores, após uma decisão da Quarta Turma do Tribunal indicar que as convenções de Condomínio podem proibir os moradores de locar seus imóveis por meio de plataformas digitais.
A resolução teve origem em uma ação no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um Condomínio que deixassem de alugá-las pelo Airbnb. A prática, segundo o TJ gaúcho, caracterizava atividades comerciais e de hospedagem, vedadas pela Convenção do Condomínio. O recurso chegou ao STJ em 2019.
Entenda a Diferença
De acordo com a Legislação, a locação por temporada – com até 90 dias de duração – tem finalidade residencial, sendo regida pela Lei das Locações (ou Lei do Inquilinato), enquanto a hospedagem é uma atividade comercial. Embora tenha reconhecido que as atividades realizadas por meio de plataformas digitais não possuem o modelo de negócio, a estrutura ou o profissionalismo da hospedagem profissional – como a oferecida pelos hotéis – o voto do ministro Raul Araújo (seguido pelos outros membros do STJ) indicou que o caso em questão envolvia um contrato “atípico” de hospedagem.
De acordo com o processo, os proprietários chegaram a fazer reformas nos apartamentos para criar novos quartos e acomodar mais pessoas. Além disso, o fornecimento de serviços (como lavagem de roupas), a alta rotatividade e o fato de os inquilinos não terem vínculo entre si foram os elementos levados em conta para caracterizar a atividade como hospedagem – e não locação por temporada.
Impacto para os Proprietários
De imediato, não há um impacto automático ou em cascata para quem tem um apartamento para alugar no Airbnb, mas a decisão do STJ serve como um precedente que poderá ser considerado em outros julgamentos. Advogados consideram que o caso não tratou de uma transação usual de locação temporária, comum nas plataformas e até nos tradicionais aluguéis de temporada nas praias, justamente pelo fato dos proprietários criarem as divisórias adicionais e receberem pessoas distintas e não relacionadas entre si, descaracterizando o contrato residencial. A ação seria diferente se o proprietário disponibilizasse o imóvel para uma pessoa ou uma família por um fim de semana, por exemplo – situação que pode ser entendida como de aluguel por temporada.
Em nota, o Airbnb afirmou que a conduta do proprietário no caso julgado pelo STJ – que “transformou sua casa em um hostel”, algo que a plataforma não estimula – “descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões”. “Os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em Condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”, diz a nota do Airbnb.
É Possível Continuar Alugando pela Plataforma?
Se você é proprietário de um imóvel em Condomínio e deseja locá-lo por meio de plataformas como o Airbnb, certifique-se de estar alinhado com as recomendações abaixo:
- Tenha certeza de que a Convenção não proíbe expressamente o aluguel residencial de curta duração;
- Ao fazer o anúncio do imóvel nas plataformas digitais, não ofereça serviços adicionais que possam denunciar atividade de hospedagem. Disponibilizar café da manhã, por exemplo, não faz parte das características comuns de locação residencial;
- Faça a si mesmo a seguinte pergunta: você pretende alugar o imóvel para uma pessoa ou família, ou para várias pessoas independentes simultaneamente? A resposta deve ser a primeira opção, para que não haja um desvirtuamento do uso residencial do imóvel;
- Por último, o proprietário ainda deve alertar seus inquilinos sobre as regras de uso do Condomínio, como evitar barulhos após os horários de proibição. É importante não criar confusão para o Condomínio e manter uma conduta ética como se fosse o inquilino fosse, de fato, um morador.