O que é permitido ou não e como resolver problemas corriqueiros
Vizinho que para na vaga errada, espaço usado como depósito, transtornos com vagas presas, automóvel maior do que a área… Quando o assunto é vaga nas garagens, o dia a dia traz diferentes situações comuns, mas que acabam causando incômodo aos moradores e, consequentemente, ao síndico, que recebe as reclamações.
Medidas simples e informação sobre o que é permitido ou não nesse espaço ajudam a facilitar a vida de todos. Para começar, o Código Civil, de forma propositada, limita-se a tratar de deveres e direitos dos condôminos sobre as áreas comuns e privativas. A convenção de cada condomínio é livre para estipular as regras mais adequadas para os seus moradores.
Uma das poucas regras específicas sobre o assunto que está prevista no Código Civil, entretanto, consta no artigo 1.331. Ela estabelece que as vagas de garagem não poderão ser vendidas ou alugadas para pessoas estranhas ao condomínio, a menos que haja autorização expressa na Convenção.
VAGAS DIFERENTES, REGRAS DIFERENTES
Antes de esmiuçar o tema, é importante entender os diferentes tipos de garagens, já que cada um tem regras distintas. São elas: vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis (também conhecidas como “vagas autônomas”), vagas privativas que não possuem matrícula própria (vaga vinculada), e vagas que são parte da área comum.
As vagas autônomas são de propriedade individual do condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio. Essas podem ser vendidas de forma separada do apartamento.
As vagas privativas que não possuem matrícula própria, por sua vez, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria. Porém, são vinculadas à matrícula de um apartamento, não podendo ser vendidas de separadamente.
Por último, existem as vagas de garagem que são parte da área comum do condomínio, ou seja, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Essas vagas não podem ser vendidas e os moradores têm apenas o direito de uso.
Nesse caso, geralmente há sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador. Também há edifícios em que o condômino estaciona no espaço que estiver livre no momento, sem predeterminação.
REGRAS PARA O USO DAS GARAGENS: UMA NECESSIDADE
As convenções e regimentos abordam o uso das garagens de maneira variada. Regras mais detalhadas costumam ser deliberadas quando as vagas fazem parte do espaço comum do condomínio, sendo “importante que a Convenção traga regras para o uso pacífico das vagas existentes, considerado o direito igualitário de todos os condôminos sobre as respectivas áreas”, afirmam advogados da área.
Para facilitar a rotina nesse caso, segue a dica: se na área comum houver o número de vagas de garagem igual ao número de moradores com automóvel, a Convenção pode estabelecer regras de sorteio ou atribuição do direito de uso de uma vaga pré-determinada para cada apartamento. Também é possível estabelecer que cada condômino terá direito a usar uma vaga, estacionando naquela que estiver livre no momento.
Mas se o número de vagas em área comum for inferior ao de condôminos com veículo, a Convenção poderá trazer o seguinte critério: o uso de uma vaga por condômino será livre enquanto houver vagas disponíveis, sempre levando em consideração que os critérios devem ser justos e respeitar o direito igualitário de todos os moradores sobre as áreas comuns.
Quando o condomínio tem vagas privativas, não há necessidade da criação de muitas regras.
Embora o conjunto de regras seja aplicado para garantir a organização e os direitos, é comum a reclamação por parte dos moradores para o síndico. No entanto, o mesmo não tem responsabilidade sobre o formato pré-determinado, sendo dever do condômino se informar detalhadamente sobre como funciona a garagem antes de adquirir uma unidade.
VAGAS PRESAS: COMO EVITAR CONFUSÕES?
Imagine ter que pedir para o vizinho retirar o carro todas as vezes que você precisar entrar ou sair da garagem. A situação é desagradável, mas ocorre em condomínios mais antigos, que possuem as chamadas “vagas presas”. Nas edificações novas, no entanto, a atual legislação da maioria dos municípios estipula que as construtoras não podem projetar vagas presas para condôminos diferentes.
Quando o condomínio foi projetado regularmente, mas traz vagas presas para moradores distintos, algumas soluções incluem: deixar o veículo solto para que possa ser empurrado, disponibilizar a chave reserva do veículo ao vizinho ou incluir na equipe um manobrista.
CARRO MAIOR QUE A VAGA: DE QUEM É A RESPONSABILIDADE?
Conforme advogados aprofundados no assunto, ao ultrapassar os limites da vaga, o condômino está utilizando indevidamente uma área comum que, via de regra, serve para manobra e passagem de outros veículos. Sendo assim, a culpa recai sobre o proprietário do automóvel.
Nesse caso, cabe boa e velha prática que deve estar intrínseca aos hábitos de quem vive em comunidade: o bom senso. “A vaga privativa de garagem em condomínio é um direito individual de propriedade, mas não é absoluto, devendo ser exercido conforme a sua destinação e respeitadas as normas condominiais”, destacam.
OS PRINCIPAIS PROBLEMAS E COMO RESOLVÊ-LOS
– Veículo parado fora da vaga
O que fazer: O síndico deve conversar com o infrator, mas caso a situação persista, não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas na Convenção. Se o problema não for combatido imediatamente, pode se tornar uma prática comum. Também é possível realizar campanhas, com cartazes e recados no quadro de avisos para esclarecimento.
– Uso da vaga como depósito
Essa prática freqüente, no entanto, é proibida na maioria dos condomínios, e deve ser regulamentada quando não existam regras a respeito. Isso porque prejudica a higiene da área como um todo, além de poder expor crianças a objetos perigosos e influenciar até mesmo na mobilidade.
O que fazer: O síndico deve agir rapidamente, aplicando advertências ou multas se necessário – vale ressaltar que o condomínio pode até ser processado por negligência caso ocorra algum acidente. Cartazes e avisos também podem ser colocados para conscientização. Se muitos moradores reclamarem por um espaço para guardar materiais, uma assembleia pode ser convocada para avaliar a possibilidade de instalar os chamados “home box” – espaço fora das unidades para guardar objetos.
– Motos ou bicicletas na vaga
O estacionamento de motos é permitido, desde que se mantenha nas delimitações da vaga. No caso das bicicletas, também há edifícios que autorizam a prática, seguindo a mesma regra: não prejudicar a mobilidade.
O que fazer: Se houver incômodo em relação à estética da garagem, ou então as vagas sejam reduzidas e não comportem mais de um veículo, pode-se avaliar a instalação de um espaço destinado a motos e também um bicicletário.