Lei 14.010 de 2020, que permite a realização de assembleias de modo virtual ou remoto, é sancionada
No último dia 12 de junho, sexta-feira, a Lei 14010 – derivada do Projeto de Lei 1179/2020, de autoria do Senador Antonio Anastasia (PSD) – foi publicada no Diário Oficial da União e já está em vigor. A Lei determina uma série de mudanças de caráter transitório que permanecem válidas enquanto a pandemia da COVID-19 se estender no Brasil, a princípio com validade até 30 de outubro de 2020, podendo ser prorrogada. Dentre os destaques, a Lei determina que as assembleias gerais de condomínios, bem como as suas votações, poderão ocorrer em ambiente virtual.
Outra determinação aprovada no Capítulo VIII da Lei, que trata dos condomínios, foi a obrigatoriedade das prestação de contas mesmo durante este período. Já o Artigo 11, que tratava dos poderes do síndico, para proibição de uso das áreas comuns, foi vetado pelo presidente da república.
Regulamentação da Assembleia Virtual
Com a pandemia de COVID-19, alguns itens importantes para o bom funcionamento do condomínio ficaram sem respaldo da legislação. Para evitar aglomerações, as assembleias gerais ordinárias, obrigatórias por lei, não puderam acontecer, impedindo muitas deliberações importantes como aprovações de contas e eleições dos síndicos.
Um exemplo da problemática foi o risco de bloqueio de contas dos condomínios em instituições financeiras, o que posteriormente veio a ser tolerado e prorrogado pela maioria dos bancos. Com mandatos vencidos e sem um prévio contato com os bancos, alguns síndicos e administradoras não puderam acessar as contas do condomínio para realizar movimentações. Assim, viu-se necessária a adoção de medidas que viabilizassem o exercício dos processos decisórios dos condomínios de forma puramente eletrônica. De acordo com o texto da Lei, “a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial”.
Isto significa que, a assembleia, que hoje só pode ser realizada de forma presencial ou híbrida, após a aprovação da Lei e durante a pandemia, poderá ser realizada também de forma exclusivamente eletrônica. A Lei também dispõe que os mandatos vencidos até 20 de março e que não passaram por nova eleição ficam automaticamente renovados até 30 de outubro, lembrando que há a possibilidade de fazer tal eleição através de uma assembleia virtual.
Será o fim das assembleias presenciais?
A Lei estabelece regras para um regime de caráter transitório, as determinações valerão até 30 de outubro. Passado esse período, volta a valer o preconizado no Código Civil – sem tais regulamentações. Entretanto, em vista de necessidade, a prorrogação das medidas poderá ser proposta na Câmara ou no Senado. Assim, até a data prevista pela nova Lei não será necessário realizar eventos presenciais. Mesmo que a Convenção proíba explicitamente essa modalidade de voto, ela ainda poderá ser realizada em ambiente virtual, visto que trata-se de uma alteração direta na legislação.
Importante: siga os ritos das assembleias presenciais!
A realização de uma assembleia virtual ou híbrida deve obrigatoriamente seguir os ritos de uma presencial. Isso inclui o envio de um edital de convocação que:
- Avise sobre a realização em ambiente virtual (indicando se haverá uma reunião por videoconferência ou não);
- Informe a pauta a ser votada;
- Explique o funcionamento do processo. Por exemplo, que cada unidade tem direito a um voto em cada pauta e os demais ritos;
- Informe como obter seu acesso à plataforma utilizada para captação dos votos, com login e senha individuais, o que dá validade ao processo;
- Ensine sobre a utilização da plataforma usada para coleta dos votos;
- Esclareça qualquer outro detalhe da realização em ambiente virtual (apuração, registro etc.).
Isso será fundamental para o encaminhamento da Ata e dos documentos da assembleia, para registrar sua realização no cartório.
Prestação de contas obrigatória
Finalmente, no décimo terceiro artigo da Lei 14.010, destinado aos condomínios edilícios, reforça a obrigatoriedade da prestação de contas, mesmo durante a pandemia, sob pena de destituição do síndico.
Os vetos do presidente
Jair Bolsonaro vetou oito artigos do Projeto de Lei em questão. Entre os trechos vetados encontra-se o Art. 11, que dava aos síndicos o poder de restringir o uso de áreas comuns e proibir festas também nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos. Não obstante, é necessário ressaltar que isso não altera a autonomia que o síndico possui em relação às áreas comuns, dado o fato de que compete ao mesmo o poder e o dever de diligenciar e fazer guarda das mesmas (Art. 1.348, II e V do Código Civil). Medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como churrasqueira e salão de festas, por exemplo, são questões de saúde pública e proteção ao direito a vida (art. 5º da Constituição Federal). Dessa forma, mesmo vetados, o síndico não teve os seus poderes diminuídos, a única diferença é que seu poder não foi reforçado pela Lei.
O texto da Lei 14010 de 2020
Confira abaixo a parte da Lei 14.010 que trata exclusivamente das medidas para condomínios:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos Arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
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