As responsabilidades do síndico e os caminhos para uma boa contratação
O Novo Código Civil traz um capítulo especialmente dedicado aos condomínios que ratifica e atualiza dispositivos que já constavam na lei desde 1964 (Lei 4.591/64). Dentre os diversos tópicos importantes consta aquele que reforça a obrigação da contratação do seguro:
Art. 1.346: É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
A Seção II, que engloba os artigos 1347 a 1356, é dedicada à administração do condomínio e, em particular, à figura principal desse ponto, que é o síndico, estabelecendo ao mesmo uma série de deveres e direitos (muito mais deveres do que direitos), dentre os quais consta novamente a obrigação de realizar o seguro da edificação (Artigo 1348, inciso IX).
A obrigação é centrada na figura do administrador, sendo que eventuais prejuízos advindos da sua falta poderão gerar reclamações e responsabilidades civil e criminal contra o síndico.
Mas quais os cuidados que devem ser observados pelo síndico na contratação de apólices que, efetivamente, ofereçam garantias contra os riscos a que estão sujeitos os condomínios, em especial, os edifícios verticais que dominam o cenário de todas as grandes metrópoles?
Em primeiro lugar, deve-se trazer à consciência essa obrigação legal e todas as conseqüências que podem advir, caso não sejam observadas as suas determinações. A partir desse ponto, deve-se partir para a prática: a consulta imediata a um corretor de seguros que tenha experiência no ramo específico de condomínios. Esse profissional poderá prestar a assessoria necessária à condução de todos os passos visando à identificação dos riscos importantes para o edifício, os sistemas protecionais, os planos de seguros mais adequados ao perfil do risco e os diversos preços para as garantias oferecidas.
Acrescentem-se ainda, dois fatores importantes, a saber: a possibilidade de contratação de uma série de serviços que facilitam a vida no condomínio e o estudo de coberturas que ofereçam garantias em sentido amplo, considerando-se os diversos tipos de ocorrências possíveis, e não apenas as cláusulas relativas a incêndio ou danos elétricos.
A contratação de um seguro deve estar voltada ao atendimento de necessidades específicas, além das básicas, considerando-se vários itens importantíssimos como: roubo de equipamentos, danos causados por portões de garagem, danos em veículos, responsabilidades civil do condomínio e do próprio síndico.
Essa última garantia oferece proteção contra danos causados a terceiros por ações ou omissões involuntárias, negligência ou imprudência do próprio síndico. Assim, por exemplo, se um condômino ingressa em juízo por julgar-se prejudicado pela condução de uma determinada assembléia ou pela contratação de uma empresa para execução de serviços emergenciais ou, enfim, por atos que atribua responsabilidades ao sindico, essa apólice poderá garantir os honorários e despesas judiciais para que o síndico conduza a sua defesa e, se eventualmente for condenado a pagar uma indenização, poderá obter o reembolso do valor pago pela utilização da sua apólice.
Já na cláusula de responsabilidade civil do Condomínio, devemos considerar a hipótese de acidentes causados por responsabilidade do condomínio, como por exemplo: o desprendimento de reboco ou pastilhas dos edifícios e a queda de objetos provenientes de algum apartamento não identificado, danificando algum veículo estacionado na rua; ou a morte de uma pessoa em razão de queda no poço do elevador; ocorrências estas que podem responsabilizar o condomínio em demandas judiciais, condenando-o ao pagamento de indenizações altíssimas.
Na guarda de veículos, os possíveis problemas são de pleno conhecimento e variam desde ocorrências simples como pequenas colisões até o roubo ou furto de veículos enquanto se encontram estacionados nas garagens, sendo que tais eventos, cada vez mais, são reconhecidos como da responsabilidade dos condomínios.
Quanto aos serviços agregados, há uma tendência interessante no mercado: a possibilidade de adquirir uma gama razoável de atendimentos por parte de fornecedores importantes para o condomínio, tais como: recarga de extintores, reparos em portões elétricos, reparos em centrais telefônicas, limpeza de caixa d’água, dedetização e muitos outros. Aliás, essa é uma razão pela qual o preço não deve ser o único aspecto a ser analisado.
Carlos A. Fonsi