ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA

Os erros que podem pôr uma Assembleia em risco

As Assembleias Condominiais são de extrema importância para todos envolvidos em um condomínio. Nelas são decididas as ações que afetarão a vida cotidiana dos condôminos, por isso a importância da participação de todos. Temas como vagas de garagem, eleição de síndico, prestação de contas, obras que serão realizadas, dentre outros assuntos corriqueiros, impactam diretamente a vida dos moradores e até mesmo o rateios das despesas.

A Lei sempre estabeleceu critérios e regras que, se não obedecidos, podem ensejar a anulação da Assembleia. A ação anulatória de Assembleia Condominial é a ação que tem como objetivo anular uma reunião que transgrediu as normas.

O que diz a Lei sobre o tema

• Um erro recorrente em muitos condomínios é a votação por condômino inadimplente, fato que o Código Civil em seu art. 1.335, inciso III, é autoexplicativo:

Art. 1.335. São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da Assembleia e delas participar, estando quite. 

Ao final da redação do inciso III lê-se “estando quite”. Isso significa que condôminos inadimplentes não só não podem participar das Assembleias, como também estão fora das decisões nelas tomadas. Ou seja, do contrário a mesma é passível de impugnação e anulação.

• Outro fato que contribui para uma anulação de Assembleia é não obedecer ao quórum necessário.

Quem pode solicitar o cancelamento de uma Assembleia?

Estando provada a falha da Assembleia, qualquer condômino poderá requerer o pedido de anulação, judicialmente. Vale salientar a importância de se obedecer a Legislação vigente e a Convenção. De outro modo, o condomínio poderá sofrer sanções e, muitas vezes, o síndico também responderá.

Jurisprudência do tema

Abaixo alguns julgados recentes de 2018 TJSP, declarando a anulação de Assembleia:

APELAÇÃO –  ANULATÓRIA –  DELIBERAÇÃO DE ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIO –  DANO MORAL –  Pretensão à anulação da assembleia geral extraordinária realizada em 14/03/14 exclusivamente no que tange à colocação de grade para separação das vagas de garagem de nºs 4 e 5, de titularidade do proprietário da unidade 13 e da autora, respectivamente –  Deliberação dirigida exclusivamente à autora, após reclamação dos moradores da unidade 13 de que seu veículo apresentava riscos constantemente – Tutela antecipada deferida –  Anulação dessa deliberação decretada – DANO MORAL –  Configuração –  Situação que causou transtornos e constrangimentos à parte autora a única atingida pela medida no condomínio – Verba devida –  Fixação em R$ 8.000,00 –  Razoabilidade e proporcionalidade – Procedência em primeiro grau – Recurso do réu desprovido. (TJSP – Acórdão Apelação  1008259-19.2014.8.26.0602, Relator(a): Des. Claudio Hamilton, data de julgamento: 21/11/2018, data de publicação: 21/11/2018, 25ª Câmara de Direito Privado).

APELAÇÃO –  AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C.C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER –  SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –  ASSEMBLEIA QUE DELIBEROU SOBRE PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL POR PRAZO INFERIOR A DOZE MESES –  DELIBERAÇÃO QUE IMPLICA NA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÌNIO QUE NÃO ESTABELECE LIMITAÇÕES À LOCAÇÃO –  NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO QUORUM QUALIFICADO PREVISTO NO ARTIGO 1.351, DO CÓDIGO CIVIL – MAIORIA QUALIFICADA NÃO OBSERVADA –  NULIDADE DA ASSEMBLEIA –  SENTENÇA MANTIDA –  NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL –  RECURSO DESPROVIDO. (TJSP – Acórdão Apelação  1021565-70.2018.8.26.0002, Relator(a): Des. Cesar Luiz de Almeida, data de julgamento: 09/12/2018, data de publicação: 09/12/2018, 28ª Câmara de Direito Privado).

Evitando impugnação de Assembleia

• A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia pois, para serem votados, os assuntos devem estar explícitos. Por exemplo, se a convocação se refere a “Assuntos Gerais”, somente estes podem ser discutidos e temas que não estejam pautados não poderão ser votados;
• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia;
• Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião;
• Discutir e relatar em Ata toda a pauta da Assembleia em itens e por ordem de assuntos;
• É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a Assembleia pode perder a validade;
• Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes. Deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na Assembleia, conforme disposto no Código Civil;
• Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da Assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, desde a convocação, que serão discutidas questões financeiras em uma Assembleia – lembre-se: jamais trate de assuntos financeiros em Assuntos Gerais;
• O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade;
• Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.

Diante da jurisprudência apresentada, reafirma-se a possibilidade concreta de anulação de Assembleias. Desse modo, todos os envolvidos devem agir com cautela para não incorrerem em algum vício que poderá vir a ser discutido judicialmente.