Veja quando é permitido criar ou modificar as áreas de lazer do condomínio
Os condomínios são construídos de uma certa forma para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes em um determinado momento. No entanto, ao longo dos anos os interesses dos que ali coabitam podem mudar. Os antigos proprietários mudam, falecem, os filhos crescem e pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades; e aí pode começar um problema.
Um exemplo: as áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes podem ser um problema. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no Ato de Instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas.
Para mudar uma destinação será necessário unanimidade dos condôminos (Art. 1.351 do CC), ou seja, todos precisam concordar. Isso ocorre para aquele que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, não se depare com a desocupação da casa do zelador e transformação do local em uma academia que fique em cima, ou embaixo da cabeça daquele que buscou sossego.
Alguns relatos nos trazem situações em que, por exemplo, uma área destinada à caixa d’água ou ao hall social esteja sendo utilizada para se fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e pode colocar inclusive os condôminos em risco.
O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção, devendo a destinação das suas áreas respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no Art. 1.335, II e Art. 1.336, IV do Código Civil. Ainda o Art. 1.351 do mesmo diploma aduz: “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
Alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC), além das adequações necessárias na convenção. Já o acréscimo a situações existentes e realização de obras em partes comuns do edifício, 2/3 dos votos dos condôminos (Art. 1.342 do CC). Caso contrário, aquele que realizou as obras assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização.
É importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização da área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a lei. Por exemplo: em uma área lateral de um prédio que tem a finalidade de trânsito de pedestres e, digamos, que seja uma área extensa, os moradores podem bater papo, crianças jogar uma bola, etc. O entendimento é que esta situação não se configura como alteração na destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feita desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais — passando pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples.
Porém, por exemplo, alterar a academia do prédio para uma área de moradia ou para depósito, altera a destinação da área e requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC). Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira o quórum seria 2/3 com base no Art. 1.342 do CC.
Por fim, Biasi Ruggiero diz em sua obra Questões Imobiliárias, Editora Forense, 1997: “com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez “não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos , em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial , pois existem condomínios horizontais com duzentas trezentas unidades . Bataria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria” 9 RJ, 124:38).”