Fechamento de áreas comuns, cancelamento de assembleias e fim do mandato do síndico
Diante do colapso mundial ocasionado pela Covid-19, os condomínios têm sido orientados por gestores, advogados e especialistas da área da saúde a suspenderem suas assembleias, a fim de evitar o surgimento de qualquer tipo de aglomeração. Grandes cidades, como São Paulo, já encontram-se em “quarentena”, o que restringe a circulação de pessoas e reforça o distanciamento social. Diante desta situação, surge a dúvida: que poderes têm os síndicos diante da urgência que a situação comporta, para suspenderem assembleias e restringirem o uso de áreas comuns?
O Poder do Síndico
Se uma piscina está com vazamento ou sem condições de uso, o síndico tem o poder de interditá-la? O síndico tem poderes para interditar áreas comuns em função da queda de pastilhas, por exemplo? A resposta é sim. De acordo com o Art. 1.348, V do Código Civil, ao síndico compete o poder e dever de diligenciar e fazer guarda das áreas comuns. Síndicos possuem poderes executivos para que em situações extremas, como a atual, sejam tomadas medidas extremas, mesmo sem a realização de assembleia. No cenário atual, medidas como o fechamento de áreas de grande circulação, como a restrição no uso dos elevadores, são muito mais do que diligências e guarda das áreas comuns, são uma questão de saúde pública e proteção ao direito à vida (Art. 5º da Constituição Federal).
Cancelamento de Assembleias
Como dito anteriormente, as reuniões de condomínio devem ser suspensas, a fim de evitar a aglomeração de pessoas. Porém, caso esteja previsto na Convenção, a mesma poderá ser realizada virtualmente. Não existe uma previsão legal acerca do cancelamento de uma convocação já feita. Neste caso, a primeira medida é conferir se a Convenção do condomínio diz algo a respeito do cancelamento. Não constando nenhuma regra para tal, o recomendado é agir com rapidez e efetividade, devendo o síndico (ou responsável pela convocação) fazer uso de todos os meios de comunicação para alcançar prontamente todos os seus destinatários, de forma a evitar deslocamentos desnecessários.
A realização de assembleias digitais é uma excelente maneira de driblar a situação atípica causada pela Covid-19. Porém, não é todo condomínio que pode adotá-la! Para a realização deste tipo de assembleia é necessário que haja previsão para tal na Convenção do condomínio. Esta deve informar todos os requisitos para a sua execução, como a questão dos votos, por exemplo.
Mandato do Síndico
Um condomínio sem comando fica à deriva, podendo lidar com problemas como a falta de representatividade em juízo ou perante instituições financeiras. A orientação técnica é, logicamente, que o condomínio eleja seu representante legal antes do término do mandato. No entanto, em casos extremos como a pandemia, é preciso considerar a impossibilidade involuntária de eleição do novo síndico. Assim, o antigo gestor continua no mandato até a nova eleição.
Neste sentido, J. Nascimento Franco, especialista renomado na área do Direito Imobiliário, afirmava: “Quando termina o prazo do mandato do síndico sem a eleição de outro, duas soluções podem ocorrer para se evitar a acefalia do condomínio: o síndico continua até a eleição no exercício da função, ou a transfere ao subsíndico, se existir, ou, ainda, a qualquer outro membro do conselho Fiscal, que deverá convocar logo uma Assembleia para eleger nova administração” (J. Nascimento Franco, 5ª edição, Editora Forense, 2009).
Nas situações acima destacadas, os atos praticados necessariamente devem ser ratificados em assembleia a ser convocada o quanto antes. Ainda, utilizando de analogia ao Condomínio Voluntário, segundo o Art. 1.324 do Código Civil, “o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”.
Conclusão
Dessa forma, percebe-se que as circunstâncias atuais alteram em grande parte a vida em condomínio. O síndico permanece atrelado às determinações da Convenção, Regimento Interno e às leis, possuindo, em atendimento ao interesse coletivo, poderes para desempenhar função executiva. Tem autoridade, então, para fechar áreas comuns de forma justificada, bem como de não realizar uma assembleia em função dos riscos de contaminação do novo coronavírus!