A Comissão do Senado Federal que analisa o projeto do novo Código Civil aprovou, recentemente, a limitação da multa por atraso no pagamento de condomínio em 2% do valor do débito. Pela proposta, que ainda deverá ser apreciada pela Câmara dos Deputados, os juros de mora deverão ser definidos pela convenção ou, no seu silêncio, vale a taxa de 1% ao mês. Diante de tremenda insensatez, a AABIC não poderia deixar de manifestar seu total repúdio à medida, que não representará nenhum benefício aos condôminos. Pelo contrário, beneficiará uma minoria de inadimplentes em detrimento daqueles que pagam a cota condominial rigorosamente em dia.
A Lei nº 4.591/64 prevê, sabiamente, que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção, fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito”. A preposição até revela o cuidado do legislador em não fixar tal percentual como regra, cabendo a cada condomínio defini-lo segundo suas necessidades. Em bom português, significa que, respeitado o teto, qualquer índice poderá ser aplicado à multa condominial: entre 0% e 20%. Vale o que estiver escrito na convenção, prevalece o interesse coletivo e, portanto, não há motivo para que Legislativo ou Executivo interfira no assunto.
A multa de até 20%, conforme a legislação vigente, se configura como importante instrumento de coerção para que os condomínios possam arrecadar, em tempo, receita suficiente para cobrir as despesas mensais, como água, luz, salários dos funcionários, contribuições sociais e contratos de manutenção. Condomínio não é relação de consumo, é rateio de despesas. Quando uma parte dos condôminos deixa de pagar a cota condominial, o edifício fica sem recursos, sendo obrigado, muitas vezes, a sacar parte do seu fundo de reserva para evitar atraso no pagamento de salários e multas pelo não recolhimento em dia de encargos como INSS e FGTS.
O benefício da multa reverte em favor dos próprios moradores. A administradora não obtém qualquer benefício com sua cobrança. Reduzi-la para 2% significa punir os condôminos pontuais, que são obrigados até a arcar com cotas extras para cobrir o saldo devedor do edifício. Atualmente, a média de moradores que atrasam o pagamento da taxa de condomínio chega a 15%, e da inadimplência efetiva, que gera ações judiciais de cobrança, fica na casa dos 4%. É um índice muito alto, que tende a se elevar ainda mais caso o projeto seja aprovado. Esperamos, portanto, bom senso de nossas autoridades.