Veja se é permitido que proprietários utilizem as áreas comuns enquanto o imóvel estiver locado
Condomínios mais completos contam com piscina, churrasqueira, salão de festas, de jogos, playground, academia, quadras, entre tantas outras opções de lazer e entretenimento. Os espaços são ótimos e podem despertar o interesse não só do locatário, mas também do propritário que acabou de alugar a sua unidade. Mas quem tem direito ao uso? O locador tem direito de frequentar as áreas comuns?
A resposta vai vir de uma análise da equação propriedade X posse, pois o que regula o uso das áreas comuns não é a propriedade e sim a relação direta da posse daquele imóvel situado em condomínio.
O que diz a Lei?
Para dispor sobre o tema, é possível analisar alguns trechos do Código Civil e da Lei do Inquilinato, que tratam sobre os direitos em condomínios.
O Código Civil, no artigo 1228, deixa claro que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa”. O artigo 1339, também do Código Civil, estabelece que: “os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
- 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”.
Em relação à locação, o artigo 565 da Lei 8.2245/91 (Lei do Inquilinato) informa que “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
A referida Lei, em seu artigo 22, determina ainda que o locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Portanto, fica claro que no momento em que existe a locação do imóvel, o proprietário cede ao locador seus direitos de uso e gozo por tempo determinado – período vigente da locação do imóvel estipulado em contrato, do imóvel.
Considerando que o direito de cada condômino às partes comuns é inseparável da propriedade exclusiva, conclui-se que estando o imóvel locado, o proprietário transfere seus direitos de uso e de posse, tanto da áreas privativas quanto das áreas comuns ao locatário. A posse direta pode ser definida como uma garantia de uso daquele bem e apenas quem está sob uso dessa posse pode fazer uso de áreas comuns, assim como tudo mais que o condomínio oferece. No entanto, o proprietário, obviamente, não perde a posse do seu bem, ele só abdica dos direitos que isso implica.
Sendo assim, não é possível permitir o uso do proprietário às áreas comuns do condomínio enquanto a unidade estiver locada.
O Papel do Síndico
É dever do síndico aplicar medidas para zelar pelo cumprimento das regras e pela coletividade do condomínio, exigindo igual cumprimento de direitos e deveres de todos. No assunto em questão, em primeiro lugar é preciso ver o que diz a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
O ideal é que nestes documentos já tenham artigos relacionados ao assunto, para evitar dores de cabeça e garantir o respaldo documental. Do contrário, é possível convocar uma assembleia para levar o tema à votação e à discussão dos demais condôminos. É importante, também, constar nas regras do Condomínio quais as punições cabíveis no caso do uso do proprietário das áreas comuns enquanto a unidade estiver locada, seja ela advertência, notificação ou multa.
Todavia, não havendo previsão expressa nas regras do Condomínio, o síndico poderá esclarecer ao proprietário que a utilização das áreas comuns cabe a quem estiver utilizando a unidade, conforme estabelece o Código Civil.
Como controlar?
Controlar quem utiliza as áreas de lazer do condomínio não é uma tarefa fácil, haja vista que nem sempre o síndico tem ciência de quem está morando no imóvel e a que título. No entanto, cabe a cada um dos condôminos manter a administração do Condomínio informada e atualizada quanto a utilização das unidades (se está desocupada, se está locada, se foi vendida, etc). Um cadastro sempre atualizado dos proprietários e ocupantes do imóvel ajuda muito na organização do Condomínio e, principalmente, garante a segurança de todos. O uso de catracas, carteirinhas ou tags de acesso pode ajudar a limitar a entrada de pessoas não autorizadas. Controle com reservas e registro em livros também auxiliam no uso de espaços que demandam reserva.
Independente disso, o proprietário de um imóvel locado não está impedido de usar das áreas comuns em caso de convite por outro morador para, por exemplo, uma festividade, um churrasco ou então para utilizar a piscina. Só não o poderá fazer exercendo o seu direito de propriedade da unidade alugada.
Por fim, deve se ter em mente que quando não existem regras pré-determinadas sobre qualquer assunto aplicar-se-ão, sempre, as regras de bom senso, coletividade e cotidiano social. Imagine que duas famílias sempre façam uso das áreas comuns. Além de tudo, esse é um ato que pode gerar sobrecarga no condomínio.