Veja como lidar com os moradores que passam a fazer uso exclusivo de uma área comum sem autorização
Imagine que a garagem do seu condomínio possui algumas vagas sem demarcação, destinadas a visitantes. O morador da unidade 61, entretanto, passou a utilizar uma delas continuamente. Já o morador da unidade 82 está utilizando a escadaria de acesso à cobertura para guardar seus pertences. Esses espaços pertencem à coletividade e, portanto, retratam casos de apropriação de área comum em condomínio.
Área comum, como o nome diz, é um espaço que pode ser utilizado por todos os condôminos. São exemplos: piscina, academia, salão de festas, garagem, etc. Quando um espaço que poderia ser usufruído por todos passa a ser utilizado por moradores de uma única unidade, estes estão infrindindo regras condominiais e legais, além de criarem uma série de problemas nas relações da coletividade.
Como agir?
A regra geral dos condomínios é simples: as áreas comuns pertencem a todos, e um ou mais condôminos não podem utilizá-la exclusivamente.
O primeiro passo para resolver a situação é sempre buscar uma solução amigável com o condômino que se apropriou do espaço comum. Diante de uma situação ilegal, o síndico e os demais moradores podem atuar para fazer valer as leis condominiais, aplicando eventuais penalidades previstas na convenção do condomínio.
Vale lembrar que não existe um limite de tempo para a atuação, porque essa área não está sujeita à usucapião (tipo de aquisição de propriedade que ocorre com o decurso do tempo). Ou seja, mesmo que o condômino utilize o espaço por vários anos ele não se tornará proprietário dela.
E se o morador não desocupar o local?
De maneira a proteger a coletividade, o síndico deve buscar o auxílio jurídico para reverter na justiça a apropriação de área comum em condomínio. Há diversos casos na justiça em que o morador que realizou obras para aumentar a área útil de seu apartamento foi condenado à demolição. No entanto, o melhor a se fazer é resguardar o condomínio.
Existe exceção à regra?
A resposta é sim. A chamada área comum de uso exclusivo pode decorrer de uma ocupação sem autorização, mas que é tolerada pelos demais condôminos. Também pode vir de uma autorização formal (convenção de condomínio ou ata de assembleia condominial) ou verbal (não há documento, mas o uso não sofre resistência dos demais, pelo contrário).
Neste caso, “as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”. Um bom exemplo da área comum de uso exclusivo são as áreas externas dos apartamentos do primeiro pavimento. Elas costumam estar previstas na própria incorporação do edifício.
Por fim, a apropriação de área comum em condomínio é um problema grave, pois atenta contra a propriedade coletiva. Por isso, é importante que as leis internas tenham regras claras e bem definidas quanto ao uso de seus espaços, a fim de coibir essa prática e educar os moradores. Também é fundamental o investimento em comunicação para que todos entendam o que é área comum e o que é área privativa.