Conheça os detalhes dessa prestação de serviços para Condomínios
Embora famosas em algumas regiões do país, é pouco conhecido em São Paulo o trabalho das chamadas garantidoras de crédito. Como diz o nome, essas empresas garantem que o Condomínio vai receber em dia toda – ou quase toda – a sua arrecadação no dia correto, evitando preocupações com a inadimplência dentro do mês ou com aquele condômino que desistiu de pagar a cota condominial.
Como funcionam as Grantidoras de Crédito
A empresa, por meio de um contrato de cessão de crédito, paga quase toda a arrecadação mensal do Condomínio, pontualmente, e se encarrega de cobrar judicialmente os devedores. Observe que diz-se “quase 100% da arrecadação”, pois as garantidoras cobram um percentual deste total: o deságio.
É importante, portanto, estar atento para que esse percentual não chegue à abusividade de cobrança. O recomendado é que o valor chegue no máximo de 10% da arrecadação mensal e 20% das cobranças que já estão no judiciário. Isso porque também é possível que os Condomínios negociem com empresas do tipo os valores que já estão atrasados.
O que diz a Lei
As garantidoras de crédito sérias estão, sim, dentro da Lei. No ano de 2020, inclusive, a Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que, mesmo cedendo o crédito para as garantidoras, as dívidas condominiais seguem tendo a mesma natureza. Ou seja, a garantia do pagamento dos atrasados continua sendo o próprio bem. Caso ela se tornasse, por exemplo, uma dívida pessoal, a unidade não poderia ser executada por ser um bem de família.
Cuidados ao contratar uma Garantidora
Como qualquer outro serviço que vá a ser contratado pelo Condomínio, alguns cuidados devem ser tomados:
- O primeiro é aprovar a contratação da empresa em Assembleia, com quórum de dois terços;
- Certificar-se de que a empresa realmente pode trabalhar com este tipo de negociação. Ou seja, que ela realmente tenha lastro financeiro para fazer frente aos pagamentos;
- Verificar se a empresa está ligada ao sistema financeiro Nacional, se possui cadastro no BACEN (Banco Central) e, preferencialmente, se é cadastrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Ela também deve possuir advogados, já que são estes os profissionais encarregados de fazer as cobranças judiciais;
- Como a empresa fará as cobranças em nome do Condomínio, é importante que isso fique claro para os condôminos no momento da contratação. É importante dizer que a garantidora não pode cobrar mais do que a legislação condominial permite, ou seja, não ela não pode cobrar valores maiores de multa ou juros;
- Analisar o deságio proposto pela empresa: vale a pena abrir mão daquela parcela da sua arrecadação mensal em troca da pontualidade? Quanto a sua taxa mensal talvez precisará aumentar para fazer frente ao percentual pago à garantidora?
Importante ressaltar que a grande maioria das garantidoras trabalha com deságio, mas não são todas. É fundamental realizar uma pesquisa para conhecer as opções do mercado e chegar àquela que atenda melhor as necessidades do seu Condomínio.
Como cessar essa Prestação de Serviços?
Como qualquer outro serviço, o Condomínio pode não querer mais os da garantidora. Neste caso, deve-se seguir o prazo contratual ou 30 dias e a garantidora tem o direito de receber tudo que está cobrando neste período. Devem ser evitadas cláusulas que criem obrigações indesejáveis como, por exemplo, que façam do Condomínio garantidor do pagamento das cotas não pagas pelos condôminos inadimplentes, ou condicionem o encerramento do contrato ao ressarcimento de todo o valor adiantado e não adimplido pelos condôminos. Trata-se de uma cláusula abusiva, podendo o Condomínio entrar na Justiça contra este tipo de situação.
Dúvidas Comuns
Há duas grandes dúvidas envolvendo a inadimplência condominial e o trabalho das garantidoras de crédito:
- O morador que está com a dívida em aberto, pode participar da Assembleia?
A resposta é não. Mesmo o Condomínio estando com esse dinheiro “em mãos”, o condômino segue inadimplente e, por isso, não pode participar e nem votar na grande maioria das Assembleias (Art. 1.335, inciso III, do Código Civil).
- O Condomínio pode emitir a CND (Certidão Negativa de Débitos) para uma unidade que esteja inadimplente?
A resposta também é não. É importante ressaltar que antes de emitir um documento do tipo, é fundamental que a garantidora seja acionada para dar a real situação da unidade em questão. Caso o Condomínio emita uma CND para uma unidade devedora, deverá ele mesmo arcar com o prejuízo junto ao comprador do imóvel.
Saiba analisar os Pontos Positivos e Negativos
Embora pareça uma solução prática, quando o assunto envolve o dinheiro do Condomínio é necessário cautela. Uma contratação do tipo, com condições desfavoráveis ao Condomínio, só é válida quando o percentual de devedores é bastante alto e ameaça inviabilizar seus pagamentos mensais. Isso porque uma ação na Justiça demanda tempo e, dependendo da situação da inadimplência, as contas não podem esperar.
Como se nota, o contrato de garantia de crédito se aproxima mais dos contratos de empréstimo do que dos contratos de prestação de serviços de cobrança, apesar de, em geral, contemplarem as duas finalidades. Como todo contrato que impõe obrigações, principalmente financeiras, deve ser avaliado com cuidado, preferencialmente com a ajuda de um advogado de confiança do Condomínio.