Entenda porque essa cobrança é realizada e o que diz a Legislação
Você já ouviu falar da taxa de mudança? Ela é um tema que desencadeia alguns questionamentos no universo condominial, sobretudo quando se trata de unidades colocadas à locação. A taxa de mudança em Condomínio é o nome que se dá a um valor cobrado quando um morador entra ou sai de uma unidade. Ela tem natureza jurídica indenizatória, pois presume-se que durante o procedimento das mudanças ocorrerão danos às áreas comuns da edificação, além, ainda, da necessidade de reforço na limpeza e disponibilidade de um funcionário do Condomínio para acompanhar o ato.
De forma geral, a taxa é cobrada pelo processo de mudança demandar ações por parte da administração que causam gastos extraordinários e alteram a rotina do prédio, tais como: conserto ou reforma de algum bem que foi danificado, reserva do elevador para transporte dos objetos e móveis, limpeza extra, reserva de vaga de garagem para caminhão de mudanças, deslocamento de funcionários para auxiliar, recepção e cadastramento de prestadores de serviço, entre outras.
Veja os artigos do Código Civil Brasileiro que abordam essa linha de raciocínio:
- Art. 186: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”;
- Art. 927: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, é obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”.
A Cobrança é Legal?
Não há nenhuma Lei que determine obrigatoriamente esse tipo de pagamento. Em Santa Catarina, por exemplo, o Tribunal de Justiça já expôs decisões tanto favoráveis quanto desfavoráveis à sua aplicabilidade. No ano de 2017, na cidade de Curitiba/PR, a vereadora Maria Manfon apresentou um Projeto de Lei visando proibir a aplicação da taxa de mudança aos proprietários e inquilinos de todos os Condomínios do município, alegando que a prática fere o direito de ir e vir, previsto no inciso XV do artigo 5º da Constituição Federal.
Aqueles que combatem a cobrança da respectiva taxa fundamentam-se também na hipótese de enriquecimento sem causa, Arti. 884 do CC, bem como nos danos gerados à relação social interna do Condomínio, conforme trecho do julgado proferido na Apelação Cível 2.558 do TJSC:
“Se há previsão de indenização para a hipótese de causação de danos ao bem condominial, qual o motivo da imposição do pagamento de uma taxa de três salários mínimos para mudanças dos locatários, tanto para as entradas, como para as saídas?”, questiona o magistrado. Para ele, a taxa existe somente para garantir “um lucro injustificado ao complexo condominal”.
Já os que defendem a aplicabilidade da taxa de mudança argumentam a necessidade de pré-fixação das indenizações incidentes sobre as mudanças realizadas nas dependências do Condomínio, notadamente ante a dificuldade de comprovação de todos os pressupostos ensejadores da responsabilidade civil (dano, nexo de causalidade e culpa). Estes salientam que o valor cobrado deve ser moderado e suficiente para reparar pequenos danos ocorridos durante os transporte do mobiliário das unidades, sob pena de ser considerado abuso de direito, a teor do artigo 187 do Código Civil.
Nesta linha de raciocínio, nos casos práticos, se for possível comprovar todos os elementos caracterizadores da responsabilidade civil, assim como quantificar o dano havido durante o processo de mudança, na forma do Art. 944 do Código Civil, o qual estabelece que “a indenização mede-se pela extensão do dano”, o Condomínio deverá optar por cobrar a indenização efetiva ao invés da aplicação da taxa, mitigando maiores discussões acerca do ocorrido.
Jurisprudência
Como não há uma unanimidade em torno da legalidade da cobrança da taxa de mudança em Condomínio, tem-se adotado a posição de que ela só pode ser exigida quando prevista na Convenção e no Regimento Interno. Devem conter explicações sobre quem deve pagar, o valor e o prazo de pagamento, sendo especificadas todas as hipóteses de aplicabilidade, conforme enfatizado no julgado colhido do TJRS, abaixo trasladado:
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TAXA DE MUDANÇA. A TAXA DE MUDANÇA CONSTA NO REGISTRO INTERNO, QUE FOI APROVADO EM ASSEMBLEIA EXTRAORDINARIA, LOGO É DEVIDA. AFASTAR SUA COBRANÇA SOMENTE ATRAVÉS DE UMA AÇÃO ANULATORIA. APELO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 198054348, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Silvestre Jasson Ayres Torres, Julgado em 08/04/1999).
No mesmo sentido, segue a orientação do TJPR:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. COBRANÇA DEVIDA. PREVISÃO NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. 1. Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais em que alega o reclamante que quando estava realizando a sua mudança para o condomínio reclamado, foi impedido de entrar, sendo exigido o pagamento da taxa de mudança de R$ 252,00 diretamente à empresa que administra o condomínio, o qual aduz ser abusivo, sendo exposto a situação vexatória. 2. Sobreveio sentença julgando parcialmente procedente o pedido inicial, condenando o reclamado à restituir o valor de R$ 252,00 ao reclamante (evento 20.1). 3. Inconformado o reclamado interpôs recurso inominado requerendo, em síntese a reforma da sentença, aduzindo que há previsão no regimento interno para a cobrança da mencionada taxa (evento 26.1). 4. Em que pese o entendimento do Juiz sentenciante, não verifica qualquer ilegalidade na cobrança da taxa de mudança, vez que prevista no regimento interno do condomínio e, portanto, aprovada por todos os condôminos. 5. Assim, para que houvesse a entrada do recorrido no condomínio, era imprescindível o pagamento da referida taxa, de modo que incumbia ao proprietário do imóvel alugado pelo recorrido informar quanto as regras do condomínio recorrente. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ 1ª TURMA RECURSAL – PROJUDI Ante o exposto, esta Turma Recursal resolve, por unanimidade de votos, CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos exatos termos deste vot (TJPR – 1ª Turma Recursal – 0000348-95.2015.8.16.0058/0 – Campo Mourão – Rel.: FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO – – J. 14.07.2016)
Conclusão
Assim, conclui-se que a validade da cobrança desse tipo de taxa dependerá das leis condominiais. Ou seja, se o Regimento Interno do Condomínio possui a previsão de aplicabilidade da taxa de mudança, legitimada por votação em uma Assembleia especialmente convocada para esta finalidade, a cobrança é legal. Conhecer o Regulamento Interno e a Convenção é fundamental tanto para o gestor condominial quanto para proprietários e inquilinos. Ao optar por residir no edifício, o morador se compromete a aceitar todas as normas de convivência aplicadas àquela determinada sociedade, ainda que não tenha participado de suas concepções.