O que diz a Lei sobre as obras necessárias, úteis e voluptuárias no Condomínio
As obras em condomínio sempre suscitam polêmicas e divergências, tendo em vista o conflito nos interesses dos condôminos. Para reduzir as divergências e garantir melhor orientação na decisão quanto às obras é preciso avaliar os aspectos jurídicos, observando as regras legais.
De acordo com a Lei 10.406/02, Código Civil, art. 96. as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
1° – São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor.
2° – São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
3° – São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
O inciso V do artigo 1348 da Lei Civil elenca dentre as funções do síndico: “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Diante deste dispositivo legal o síndico pode ser responsabilizado no caso de omissão em relação às obras que garantem a conservação das áreas comuns, inclusive, ficando sujeito à destituição da função para a qual foi eleito.
Vale dizer que o Código Civil, no capítulo que trata do Condomínio Edilício, criou quoruns especiais para que determinadas obras sejam autorizadas, o que deve ser observado no momento da aprovação em assembleia.
A natureza de cada obra, entre aquelas estabelecidas no Código Civil e já indicadas, orientará as cautelas que precisam ser obedecidas para sua regular execução.
As obras de maior porte costumam ser aprovadas com maior segurança, quando debatidas em mais de uma assembleia, primeiro definindo os detalhes do projeto para, somente depois, haver a apreciação de orçamentos para aprovação final, sem descuidar da regular convocação de todos os condôminos para as assembleias, de modo que toda a coletividade tenha a oportunidade de participar das deliberações.
OBRAS VOLUPTUÁRIAS
São melhorias que não aumentam o uso habitual do imóvel ou área. Sua finalidade, normalmente, é de ordem estética ou recreativa. A jurisprudência atual considera benfeitorias voluptuárias, por exemplo, obras de paisagismo ou jardinagem, decoração do hall social, ou até mesmo adquirir obras de arte para compor o patrimônio artístico do condomínio. E, de acordo com o artigo 1341, I do Código Civil, é necessário o voto de dois terços dos condôminos, considerando todas as unidades que integram o condomínio, para a aprovação de obras “voluptuárias”.
OBRAS ÚTEIS
Alguns exemplos de benfeitorias úteis são a individualização da água, do gás, a cobertura ou ampliação das vagas de garagem, instalação de grades no perímetro do condomínio, criação de espaço individual para correspondências, construção ou ampliação de sala de ginástica. Ou seja, são obras que inegavelmente agregam valor ao condomínio e melhoram a utilização do bem. Para aprovação dessas obras é necessário o voto da maioria simples dos condôminos, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos, de acordo com o inciso II do art. 1341 do Código Civil.
OBRAS NECESSÁRIAS
São aquelas indispensáveis à manutenção das áreas comuns para evitar a deterioração patrimonial, normalmente atrelada às condições de habitabilidade, como é o caso de reparos necessários no telhado, calhas, sistema de luz, água e esgoto e correção de infiltrações.
Estas obras podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condômino, caso o síndico seja negligente e não determine a realização das mesmas, conforme determina o parágrafo primeiro do art. 1341 do Código Civil.
Caso estas obras sejam urgentes, e não apresentem valor excessivo para a sua execução não é necessário a prévia autorização da assembleia. Se foi um condômino quem mandou realizá-la este será reembolsado pelo condomínio, mediante a comprovação da obra já executada, com atenção para que o valor seja a preço médio de mercado, pois valores injustificados podem gerar negativa do condomínio na restituição.
Se as obras, além de urgentes, importarem em despesa excessiva, conforme parágrafo segundo do art. 1341, o síndico ou condômino que mandou executá-las, deve, imediatamente, convocar a assembleia para dar conhecimento à coletividade das razões que determinaram a obra, sem que houvesse autorização assemblear.
E, por fim, se as obras necessárias, de valor excessivo, não forem urgentes, devem ser previamente aprovadas em assembleia, obedecendo convocação específica. O quorum para aprovação deverá respeitar o tipo de obra a ser realizada, de acordo com vários quoruns especiais distribuídos no capítulo dedicado ao Condomínio Edilício no Código Civil, como, por exemplo, a aprovação pela unanimidade dos condôminos para construção de outro pavimento.
As obras de natureza necessária que não exigirem quorum especial para sua aprovação, independentemente do valor que importarem, serão aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia.