A mudança continua gerando uma série de dúvidas e problemas para o condomínio
Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio. A discussão envolve um estudo sobre o que o nosso Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática.
A controvérsia centra-se basicamente numa possível flexibilização interpretativas do que estabelece a Lei n° 4591/64, o Código Civil e as Convenções de Condomínio, mesmo que seja entendimento comum que a colocação ou retirada de qualquer fatos estranho ao padrão original implique em alteração de fachada.
Exemplos são os mais diversos. Ilustrativamente, se tomem a colocação de toldo, ampliação de área construída, substituição de pastilha cerâmica por emboço ou pintura da cor da fachada em desacordo com o projeto original entre outros.
A ocorrência de quaisquer dessas situações apontadas ou assemelhadas requer a aprovação dos demais condôminos em assembleia condominial, como dispõe tanto o Código Civil (art. 1.336, inc. III) quanto art. 10, incs. I e II, da Lei nº 4.591/64, (Lei dos Condomínios) que proíbem expressamente as alterações na fachada.
As Convenções de Condomínio, por seu turno, invariavelmente, expressam vedação à alteração de fachada sem a aprovação dos demais condôminos para a realização de obras que alterem a fachada do edifício.
Em regra versam no seguinte sentido: “Será exigido o consentimento e a aprovação unânime dos condôminos sobre deliberação das matérias ou assuntos, a saber: alteração das partes comuns e aquelas que digam respeito à harmonia e estética do edifício, assim como suas partes divisórias”.
Sobre o tema, não pode o condômino alterar a fachada de edifício, a menos que conte com a aprovação dos demais, por se tratar de um bem comum a todos os coproprietários, não sendo o uso da coisa, máxime em tema de propriedade condominial, irrestrito, quer por força de lei, quer em razão do contido na convenção.
Da mesma forma, o art. 10 da lei anterior e o art. 1.336, II, proíbem o condômino de alterar a forma externa da fachada. Isso inclui pintura de cor diferente do padrão do edifício, diferentes luminárias, inclusão de cartazes, caixilhos diferentes dos aprovados etc.
O condômino poderá, no entanto, alterar a fachada com a ‘aquiescência unânime dos condôminos’ (art. 10, § 2º, da Lei anterior)”.
A questão remanescente se prende a eventual discrepância entre o estabelecido em convenção de condomínio que pode estabelecer o quórum de 2/3 dos condôminos ou a unanimidade de condôminos para alterar a fachada; o parágrafo 2°, do art. 10 da Lei n° 4.591/64 a observar que o proprietário poderá modificar sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos e o art. 1.336 do Código Civil que normatiza sem estabelecer a necessidade de quorum unânime, mas somente, em regra, proíbe a alteração da fachada, exceto esta seja aprovada em assembleia.
O que prevalece são os 2/3 ou a unanimidade dos condôminos?
A própria jurisprudência do TJ-SC já deu cores novas à questão, decidindo pelo desfazimento da obra que se tenha realizado em desacordo com a unanimidade requerida na Lei.
Pelo acórdão, o STJ consolidou o entendimento de que condômino ou condomínio não podem alterar a fachada sem a aquiescência da unanimidade dos condôminos: ”É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946).
E mais: “A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.
Pela interpretação do STJ, se eventualmente um morador ou o condomínio alterarem a fachada do prédio sem autorização unânime dos condôminos, o síndico deve, no caso de alteração realizada condômino, advertir formalmente o morador e no caso do condomínio, qualquer condômino notificar de preferência extrajudicialmente o síndico.
Em ambos os casos deve se conceder prazo razoável para o desfazimento da alteração. Não sendo desfeito, deve ser aplicada multa ao condômino transgressor e persistindo, o síndico deve contratar advogado para ingressar com ação contra o condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada do condomínio.
Idêntico tratamento jurídico deverá ser dispensado por qualquer condômino ao síndico que agir com excesso de mandato, autorizando reforma com alteração de fachada, inclusive modificando a cor original.
Observe-se que a repintura com a cor original, tida como manutenção ou conservação, independe da unanimidade dos condôminos, tratando-se de obras necessárias que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Em 21.06.2016, o Deputado Miguel Haddad (PSDB-SP), apresentou Projeto de Lei n. 5645/2016, visando alterar a Lei nº 4.591/64 para permitir a mudança da fachada de imóvel com a concordância de ¾ dos condôminos ao invés da unanimidade atual. A matéria continua em tramitação.
Dessa forma, a alteração da fachada, mesmo por cor diferente somente será possível, de acordo com o STJ, com a autorização da unanimidade dos condôminos à luz dos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.