As principais mudanças e orientações neste novo cenário
2016 foi um ano de profundas mudanças no direito civil com a chegada da Lei nº 13.105/2015, o novo Código de Processo Civil (CPC), que entregou em vigor em março. Na área condominial, a principal modificação pelo novo códex foi a transformação do débito condominial em título executivo, mudando o tipo de procedimento para buscar o pagamento de tais valores.
Pelo CPC anterior, de 1973, eram necessárias duas fases para se obter o êxito da demanda. Primeiro teria que se promover um processo de conhecimento, para depois, apenas ao final deste, manejar-se outro processo, chamado de execução, a fim de obter o pagamento de forma espontânea ou forçada.
Com a nova legislação, a primeira fase processual deixa de ser necessária, iniciando-se direto pelo processo de execução. Isso, em tese, resulta em menos tempo de processo.
Existem outras mudanças no Código de Processo Civil que não são especificamente direcionadas aos condomínios, mas são aplicáveis aos seus processos judiciais e trouxeram também maior celeridade e efetividade, como por exemplo: a diminuição das possibilidades de recursos; um maior rigor no controle de atos protelatórios e a fixação de multas se forem reconhecida esta prática; a possibilidade de negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito; e o protesto em Tabelionato do débito condominial.
Retornando à análise sobre a possibilidade de execução direta do débito condominial, temos alguns pontos a serem amadurecidos e resolvidos, por exemplo: a impossibilidade de discussão da legitimidade para a ação; a baixa fixação de honorários advocatícios, afastando o interesse dos melhores profissionais nestas demandas; a incerteza sobre qual documento serviria de título executivo; e, por fim, a impossibilidade de as parcelas vincendas (que vem depois do título especificamente executado judicial) serem acrescidas ao débito executado.
O título executivo constituído pelo débito condominial é uma dívida que representa uma ordem líquida, certa e exigível de pagamento. Por tal, tecnicamente ao se manejar um processo de execução de título executivo judicial o valor a ser cobrado, na verdade, executado, é apenas aquele vencido até a data da propositura da ação. Os valores que forem vencendo no curso do processo não poderão ser incluídos nele. Ou seja, para cada novo débito, ou novo conjunto de débito no tempo, um novo processo, o que resulta em uma quantidade exponencialmente maior de serviços e processos judiciais, trazendo um efeito reverso sobre a ideia de celeridade.
ORIENTAÇÕES NESTE NOVO CENÁRIO
Neste novo cenário que se apresenta, a principal orientação é a contratação de uma assessoria jurídica de qualidade que possa acompanhar passo a passo as ações do síndico e do conselho, a fim de evitar problemas e indenizações futuras.
Assim, a contratação adequada se fixa exatamente em saber utilizar com precisão os instrumentos que a lei possibilita para obrigar o devedor pagar a dívida e impedir que ele retarde indevidamente o processo.