Como estabelecer ou reformular as regras do seu Condomínio
Quem pode usar a piscina?
É permitido fazer mudanças no final de semana?
E no salão de festas, qual é o horário de silêncio?
Definir regras claras é essencial para o convívio em comum, por isso, reformular a Convenção Condominial ou o Regulamento Interno do condomínio é essencial.
1. Algumas Convenções Condominiais já possuem um Regimento Interno inserido no seu contexto, o que serve para organizar e estabelecer uma convivência pacífica dos moradores. Ele define diretrizes para o relacionamento dos condôminos, deveres e direitos, utilização de áreas comuns, respeito e restrições a atitudes e espaços, etc. Nesses casos, para se alterar as normas existentes nesse documento, é necessário 2/3 (dois terços) dos votos do condomínio presentes em assembleia geral, convocada especificamente para esse fim.
2. A Convenção pode ser instituída por escritura pública ou particular e, por força da Lei maior (Código Civil), sempre necessitará da aprovação de 2/3 dos votos representativos para ser instituída ou alterada.
3. As normas contidas nesse documento não podem contrariar as legislações vigentes, sejam municipais, estaduais ou federais, criando proibições não previstas em Lei. O Código Civil determina que, obrigatoriamente, todo condomínio deve ter uma convenção. Já o Regimento Interno é opcional, apesar de indispensável, podendo este documento ser criado e aprovado em separado da Convenção, por maioria simples dos condôminos presentes em assembleia geral, devidamente convocada para esse fim, desde que as normas contidas nesse documento não contrariem o que já estiver previsto na própria Convenção Condominial.
4. A Convenção deve estabelecer, além dos itens já previstos em Lei (4591/64 e Código Civil), a forma de nomeação e atribuições do síndico, pauta, cronograma e calendário de Assembleias Gerais, ordinárias ou extraordinárias, entre outros itens que não devem faltar, para garantir uma gestão tranquila no condomínio, tais como:
– limitação de uso de espaços comuns, como piscina, academia e salão de festas, seja no tipo de público (somente condôminos, hóspedes, visitantes) ou no horário de funcionamento;
– restrição de uso de garagem e cobertura de segurança dos veículos, bem como possível sublocação de vagas;
– dias e cronograma para mudanças;
– regras para modificação de unidades internas, atributos dos imóveis e estruturas como fachadas e coberturas;
– tarefas e postura atribuídas a cada um dos empregados, como: porteiros, zeladores e faxineiros;
– penalidades claras para quem descumpre o regimento interno;
Por fim, caso o seu condomínio ainda não possua uma Convenção Condominial e/ou um Regimento Interno reformulados para os tempos atuais, procure revisar ou criar sugestões para inclusão ou alteração dos itens previstos, submetendo uma minuta prévia para que os condôminos possam aprovar ou retificar, em posterior assembleia geral convocada especificamente para discutir o assunto.
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Após a Lei 10.931/04, a determinação de quórum necessário para alteração do regimento interno deixou de ser estabelecida pelo Código Civil (CC) e passou a ser competência da convenção de condomínio. Alterações condominiais posteriores devem seguir as exigências determinadas por esse estatuto interno. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A questão foi tratada pelo STJ em recurso de condomínio da Asa Sul, em Brasília, que tentava anular decisões desfavoráveis em ação de anulação de assembleia. Proposta pelo proprietário de um dos apartamentos do edifício, a ação inicial questionava assembleia que definiu procedimentos e locais para instalação de ar-condicionado, além de fixar prazo para que os condôminos em desacordo se adequassem à nova norma.
O proprietário alega que apenas 15 condôminos participaram da assembleia, número inferior ao quórum mínimo de maioria qualificada, ou dois terços dos proprietários, estabelecido pela convenção de condomínio para deliberações dessa natureza.
Sentença mantida – A Quarta Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília concedeu a antecipação de tutela solicitada pelo proprietário para anular a assembleia, por entender que ela estava em claro desacordo com a convenção. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) reconheceu as alterações surgidas com a nova lei, mas considerou que quórum especial, desde que previsto, pode ser exigido. Assim, manteve a decisão da primeira instância.
Ao julgar o recurso especial no STJ, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do processo, também voltou a analisar a modificação no artigo 1.351 do CC após a Lei 10.931. Para o ministro, a questão principal é saber se, depois da alteração legal, que deixou de disciplinar sobre quórum para modificação do regimento interno, a imposição desse quórum pode ser exigida por convenção de condomínio.
O relator explicita trechos do acórdão do TJDF que citam a convenção do condomínio (“será exigida maioria qualificada de no mínimo dois terços do total dos condôminos, para aprovação e alteração do regimento interno”) e o edital de convocação da assembleia (“discussão e definição dos procedimentos e locais para instalação de aparelhos de ar condicionado no edifício, com a necessária alteração do artigo 9º do regimento interno”).
Autonomia privada – Para Salomão, a modificação promovida pela lei ampliou a autonomia privada, dando aos condôminos mais liberdade em relação ao regimento interno. Se cabe à convenção condominial reger a matéria, não há qualquer impedimento à imposição da maioria qualificada para alteração regimental e não cabe intervenção estatal para afastar tal normatização.
“A pretendida admissão de quórum (maioria simples), em dissonância com o estatuto condominial – que impõe a maioria qualificada – resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido”, afirma o ministro. (REsp 1169865)
Fonte: Superior Tribunal de Justiça – 22/8/2013